此前因黑天鹅原因推迟的重大会议、重大报告，相继启幕。

被热议之一的GDP不设目标，意料之外也是在情理之中。

上调退休人员基本养老金已经板上钉钉，报告里还提到，目前我国有近3亿人领取养老金，这一数字着实不小。

资本市场闻风而动。

最敏感的股市方面，投资者已经选择用钱投票，大盘整体一个字：跌。具体就不多说了。

基本面的解读相信各位已经看过很多，我主要想聊聊楼市。以史为鉴，对比今年。

我国楼市，短期看政策、中期看政策、长期看政策，几乎是雷打不动的铁律。今年的措辞和往年有何不同？2020年楼市真的没戏了吗？或许能从中找到部分答案。

1、2020年：91个字，再提“房住不炒”。12年一轮回，以12年为周期，通过倒述的形式，我们一起回顾，这12年在相关措辞下，当年楼市如何表现。

2020年，报告用91个字（含标点）来为房地产定调：

深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

字很少，意思很坚决。简而言之就是继续“房住不炒”，这一力度相比2019年实际上更大。

或许是此前房地产救市的声音太火，今年报告中重申“房住不炒”，进一步说明高层稳楼市的决心。

另外，报告提到，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。这意味着城市品质、居住品质在部分城市、部分地段要提升。因此，这部分的房价在稳定基础上有小幅增长的空间。

2、2019年，关于楼市的着墨有接近300字，未提“房住不炒”，但强调了“稳”。

深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

相比2020年，2019年重点在新型城镇化，这其中包括保障性住房和棚户区改造等等方面。

“调控”二字虽然没说，但2018年说了，为保持政策的连续性和稳定性，即意味着调控继续，只是严厉程度有别。

2019年，我国楼市调控成绩维持得不错，虽然杠杆率整体是有回升了，但从成交面积、成交价格、预期三大重要指标来看，大部分地区都呈稳定状态，并未出现太大波澜。

3、2018年，200多字，提出房住不炒，继续差别化调控。

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

这些表述基本延续了过去一年多的官方定调。同时首先强调的是棚改，接着是公租房，对弱势群体的帮扶。

也就是说，最困难那部分人，努力让他们得到最大的重视，包括让符合条件的外来务工人员也能有机会住公租房。

我们可以回忆下，相比2019年，2018年的楼市行情是不是要更热一些。但相比2017年，又是“小巫见大巫”了。

4、2017年，300多字，强调三四线城市去库存，鼓励和遏制“刚柔并济”。

因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。

今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

简而言之就是：快到三四线城市买房，一二线城市房价太火要遏制，要兜底，棚改搞起。

最后，2017年，每个城市都成了“贾会计”，都要采取一些手段，让报表好看。特别是一二线这些特大、超大城市们，暂时得糊过去。

如果计划买房的刚需一族看到了当时的报告，就应该明白，起码刚需2017年任何时候，都不该犹豫。犹豫了就是白干好几年。

也许此时部分年前的朋友会觉得2017年有点夸张，那是你还没关注到2016年的楼市。

5、2016年，居民住房消费再次被公开支持。发力棚改、化解库存、完善支持住房信贷……所有的词句都指向一点：大幕要拉开了。

今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

虽然这一年并没有单独把房地产拿出来单独作为一段来讲，但事实是，2016年启动的房价行情比措辞更魔幻现实。也是2008年以来，楼市最触目惊心的疯狂。

除了2016年报告里的助力，实际上，铺垫在2015年就已经打好了。

6、2015年，400多字，总结起来一句话：继续帮助去库存！棚改大干快上起来，货币化补偿公开提出，户籍制度改革抓紧实施，放宽户口迁移。

这一切，都是在创造需求！

加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。

对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

重点还在当年的货币政策：稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。

松紧适度，M2根据需求可以略高，也就是稳中偏松的意思。这早就为后来的降息、降准打开了大门。当年，股市可以寄予厚望，否则放水可能又不可避免了。

那一场股灾，更是让房地产获得更大的倚重。之所以上述几年都反复提到去库存，是因为前几年的库存压力逐渐显露。

7、2014年，库存问题出现，地产承压，棚改开始大起步，调子在变。

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。

针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

经过2008年金融危机后的货币大放水、房地产大发展，很多三四线、县级城市房地产供应过剩，需求跟不上供应。

棚改应运而生。棚改的厉害在于，需求被增加、货币化补偿逐步被尝试。或许单独看感觉还不是很强烈，对比2013年会发现，字里行间调子已经转变。

8、2013年，完全未提棚改，而是保障性住房，同时加强调控。

加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

2013年，是W最后一次做报告。前几年，房价在很多城市也明显冲顶，曲线应该可以向下了吧？新任博士也说了，不搞大水漫灌，要和过去说道别。真的是新气象，房地产不再那么绑架中国经济？

年中，一场钱荒，给了所有幼稚的人一记重拳。

9、2012年，促进房价合理回归。看到这几个字，应该能想象前几年房价的情况。

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

但说易行难。2012年房价并没有合理回归，房地产长期平稳后几年也没有实现。

不过起码开始稳定。因为保障房，特别是公租房依旧被重视，甚至提出要建立相关的建设、分配、管理、退出的全国性机制。

不仅如此，住房信息系统也被要求加快建设，我国房地产税改革也提到了。

有时候在想，如果后来的几年加把油、顶住压力，沿着之前思路一鼓作气，今天房价还会如此吗？

10、2011年，经过泡沫飞舞、调控发力，房地产长效机制全面提出。

坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

500多字的篇幅，可见其重视程度。伴随着的，是货币准备大收紧，重庆的公租房模式受到全国重视，准备复制到全国。

看起来要大干一场，事实却很闹心，2011年四季度货币又放松了一下。

无论如何，2010-2011年的调控周期，还是让很多刚需小白领上了车。有好几个城市的朋友，就是因为那一轮上车，获得了后来倒手、换大房子的机会。

毕竟2010年、2009年，情况让很多刚需害怕。

11、2010年，360多字，遏制房价过快上涨。

促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。

规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

地方政府因为基建大干快上、各种平台债务开始激增，唯有土地财政可以解忧，房价一骑绝尘。

调控开始越来越严，当年也说这是史无前例的调控，甚至一些和户籍、社保限制有关的调控政策，还被批评——我当时也是这么认为的。但是效果依旧不明显，房价难压住。地方和中央的诉求，明显有偏差。

值得注意的是，保障房受到越来越多的重视。今天回过头去看，这样的力度还是不够大，调控就是应该严一点。而差别化信贷政策、差别化税收优惠意味着，口子依旧还在。房价很难被打压下去。

12、2009年，全面鼓励房地产大发展。当年的重要报告，关于房地产最重要的话，是这么说的：

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

所有的语句都充满对房地产的支持和鼓励。这样的大支持，实际是寄予厚望，因为世界金融危机，已经摧毁了半个华尔街、半个美国经济。

这一年，政府工作报告还说，要实施适度宽松的货币政策。是的，在我的理解里，宽松二字一旦出现，意味着大水漫灌，意味着泡沫必然吹起。

总结：从2009年开始，我们经历了几次调控周期，不少地方房价有过起伏，但不容否认，房地产在几次周期中取得了飞跃式的发展。

经过多年的调控，很多人也都明白了，房价说白了就是看宏观和货币政策。而政策其实都在字里行间，都是顾名思义。但没有比较，很多措辞也就没有那么多的意义。

2020、2021年将发生什么？当然还要看全球复苏的情况。至少目前来看，高层“稳”楼市的决心今非昔比。

对了，货币政策方面，报告里说的是：积极的财政政策要更加积极有为、稳健的货币政策要更加灵活适度。

这比2019年的表述要更积极。但最终楼市会获益吗？也不见得，最关键的信号枪还没来。

注：文中所有文字截图均来自于当年国务院政府工作报告