在新交所上市的房地产投资信托（REITs）中，隶属丰树集团的三只最大的REITs分别为丰树物流信托、丰树工业信托以及丰树商业信托。在10月的最后两周，三只丰树REITs公布了截至2020年9月30日的六个月收益情况。

丰树物流信托和丰树工业信托分别在新加坡及其他地区投资物流、工业和数据中心，而丰树商业信托则在新加坡投资办公和/或零售房地产。

鉴于全球和国内经济复苏轨迹的不确定性，工业和商业地产的发展前景仍面临挑战，但在谨慎的管理策略和资产组合强劲基本面的支撑下，三只丰树REITs仍保持抗压性。

收益亮点

截至2020年9月30日的六个月内，丰树物流信托、丰树工业信托以及丰树商业信托的平均每单位派息（DPU）为4.75新分。在本报告所述期间，丰树物流信托的每单位派息同比增长1.2%。

2020/2021财年上半年，丰树物流信托、丰树工业信托以及丰树商业信托的平均物业净收入为1.898亿新元，同比增长3.1%，平均总收入为2.2850亿新元，同比增长2.5%。

前景展望

丰树物流信托

随着疫情的持续蔓延，租户们对扩张持谨慎态度，并且考虑到经济的不确定性，租户也不愿做出承诺

除新加坡的少数租户外，所有租户均已恢复营业，占丰树物流信托收入基础的0.3%

整体而言，丰树物流信托的物流设施占用率为97.5%，仍具抗压性，同时出租率保持稳定

新冠肺炎疫情持续以及经济低迷可能对仓储空间需求产生不利影响。信托管理人将持续保持警惕，专注于积极主动的资产管理和战略性收购机会，以期为单位持有人提供稳定的长期回报

信托管理人将在保持强劲资产负债表的同时，在现金流管理上保持谨慎

在资本管理方面，丰树物流信托总债务的80%被对冲为固定利率，而未来12个月75%的收入流被对冲为新元

丰树工业信托

信托管理人将继续为租户提供支持，特别是受疫情影响，供应链中断以及业务量下降的中小型企业租户。截至2020年9月30日，新加坡资产组合中约54%（或总投资组合的40%）为中小企业租户

该信托管理人预计，对租户的租金减免将达到约2,000万新元，这将对丰树工业信托2020/2021财年的可分配收入造成影响，其中包括高达1370万新元的新冠肺炎援助和救济方案，以及《新冠肺炎（临时措施）（修正）法案》规定的强制性租金减免

在2020/2021财年第一季度以及2020/2021财年第二季度，租户获得了约710万新元的租金减免，预计2020/2021财年还将获得额外租金减免

鉴于新加坡的新冠肺炎疫情正逐步稳定，信托管理人预计不会在2020/2021财年第二季度扣留任何收入

丰树工业信托拥有庞大而多元化的租户基础，对单一租户或贸易部门的依赖性较低，这将持续巩固其资产组合的抗压性

新加坡和北美数据中心的长期租约及定制建造项目将进一步加强该资产组合的抗压性

丰树商业信托

零售

世邦魏理仕（CBRE）表示，随着隔离措施的进一步放宽，大部分零售商户已恢复营业，零售额和客流量亦逐渐回升

尽管市场情绪有所改善，但零售市场依然受到缺乏国际游客和居家办公措施的影响

尽管少量的零售供应能够纾缓压力，但入住率和租金预计仍将承压

办公资产

鉴于就业情况的黯淡前景，办公室需求持续低迷

由于空置率预计上升，房东正在调整租金预期，以缩小租客与房东之间的期望租金差距；政府推出的各种刺激计划和租金减免计划缓解了租金下滑的速度

由于疫情发展已延续了至少3个月，供需关系得以重新调整，因此对于2022年可能出现的供过于求的担忧已经烟消云散

商业园区

租住活动相对低迷，部分需求来自科技行业

尽管一些大型租户减少了空间需求，续订仍成为显著特点；由于租户重新调整发展规划，可能会出现更多裁员

尽管如此，企业仍将商业园区纳入其长期计划之中；尽管城市边缘商业园区供应紧张，且租金溢价高于其他离岛商业园区，但它们仍将持续吸引投资者的兴趣。

整体情况

丰树商业信托意识到新冠肺炎疫情让整个行业充斥着不确定性，包括消费者信心减弱、持续关闭边境、居家办公以及社交距离措施，以及对商业空间的预期需求下降

在政府援助措施结束后，如果新冠肺炎疫情全面爆发且持续时间延长，潜在挑战也可能出现

丰树商业信托依然专注于同租户密切合作，保持良好的资产组合入住率和可持续的租金收入

凭借拥有一流关键资产的多元化资产组合，丰树商业信托有望从优质租户中获得稳定的现金流；其抗压性将为危机中的运营保驾护航

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