新交所上市的房地产投资信托（REITs）中，所持有的资产全部为美国资产的三大REITs是宏利美国房地产投资信托、Prime美国房地产投资信托和吉宝太恒美国房地产信托。近期，这三只信托公布了截至2020年9月30日的三个月业绩。这三只专注于写字楼市场的信托均预期自身表现具有抗压性，这得益于它们的甲级资产、多元化的租户组合、强劲的资产负债表，和/或对科技和医疗保健等高增长行业的敞口。

表现亮点

宏利美国房地产投资信托

资产负债表表现依然强劲，未提取承诺性贷款为1.345亿美元

已执行的租约有217,300平方英尺，截至2020年9月底，租金回报率为7.9%

正在洽谈的租赁主要来自法律、金融以及保险和信息行业

资产组合出租率从96.2%下降至94.3%，主要是由于既定的租约到期（与新冠疫情无关）以及全国范围内新租赁业务的放缓

截至2020年9月，租金收缴率为98%，2020年第3季度为94%；延期和减免除外（基于截至2020年9月底的收入，提供0.3%的租金延期和0.2%的租金减免；对收入的影响甚微）

缓慢的租金收缴主要来自餐饮、生活时尚和零售

新冠疫情期间，转租面积未出现大幅增长，仅为3.3%

大部分债务期限为2.6年

Prime美国房地产投资信托

2020年第3季度的总收入和物业净收入分别为3,670万美元和2,420万美元，分别超出上市预期9.1%和9.8%

可分配收入为1,800万美元，超出上市时预期15.4%

2020年第3季度的租金收缴率稳定在99%，延期支付率甚微

2020年第3季度租赁活动强劲，租赁面积为83,168平方英尺，租金回报率为8.9%

租户类型呈多元化和高质量的组合特色，展现出抗压性，具规模和增长型行业的租户继续提供稳定的收入流

吉宝太恒美国房地产信托

2020年第3季度总收入和物业净收入分别为3,450万美元和2,050万美元，同比分别增长13.5%和10.8%；可分配收入1,470万美元，同比增长18.5%

继续致力于推动增长并专注于优质的运营效率，赢得同比增长的主要原因是：

―  得益于2019年11月收购的美国德州达拉斯欧文的One Twenty Five 写字楼

―  西雅图和丹佛科技中心的新增和扩充租约

强劲的资产负债表和充分的流动性

―  37.7%的低资产负债率，2022年11月前无长期再融资要求

―  截至2020年9月30日，现金和未提取贷款为1.09亿美元

债务概况

截至2020年9月30日，这三只信托的平均总资产负债率为36.8%，相比之下，它们截至2020年6月30日的平均总资产负债率为36.5%。三者第3季度的平均利息保障倍数为4.7倍，而第2季度的平均利息保障倍数为4.5倍。截至2020年9月30日，Prime美国房地产投资信托的利息保障倍数最高，为5.8倍。

来源：公司数据

前景展望

宏利美国房地产投资信托

标志性/甲级物业资产组合的支撑可度过危机

启动2021年贷款谈判（现有贷款为3.2%）—预计成本节约

对美国大选后的税收结构无直接影响

预计2020财年将支付100%的股息

2021年到期的租约将专注于瞄准高增长行业，并提供多种租约选择

并购市场保持活跃—瞄准专注于高增长行业（科技、医疗保健）的理想地理位置

Prime美国房地产投资信托

收入实现自然增长，且展现抗压性

―  强大的租户基础，70%以上来自成熟和增长型行业

―  加权平均租赁期限为4.6年，截至2021年底到期

―  入住率保持稳定，为92.6%，99.8%租约的自然增长率为2%

―  截至今年9月底，每月租金收缴率保持强势，达99%

当前环境下的租赁业务发展保持稳健态势

―  2020年第3季度出租83,168平方英尺面积，2020年初迄今出租165,717平方英尺面积

―  物业资产组合的租金开价比当前租金高出6.7%，提供了足够的缓冲

―  租金回报率表现强劲，租户保有率超过60%

资产负债表稳健，资产负债率为32.7%，流动性充足

在当前的环境下，Prime美国房地产投资信托凭借其稳健的信用指标和对美国主要理想写字楼市场的敞口，继续处于良好的增长态势，这些市场具有健康的经济和就业增长、多元化的人才库、教育背景良好的劳动力、可靠的交通基础设施以及有利的供需前景

吉宝太恒美国房地产信托

将资产战略性定位于关键增长市场

高度多元化的资产组合，租户来自高增长和防御性行业

租户集中度低，以及强劲的租户组合为收入的抗压性提供支持

租赁合约结构良好、内含租金的年度上调和正面的租金回报率都为自然增长提供支持

强劲的资产负债表和流动性，100%无担保债务，2022年11月前无需长期再融资

强大和敬业的保荐人阵容，管理团队稳定性高且经验丰富

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