好在今年在股市楼市里赚钱的概率，比去年要高。如果没有，请反思一下自己的双手。

迈进21世纪下一个十年之前，我们花了两周时间，整理过去十年里各大资产的涨幅。

人的感知会出错，但常常被历史打脸。

十年之间，深圳房价从1万7涨到8万多，却抵不过茅台股价翻了13倍。

茅台股价从197块涨到1800多块，却依然排不上A股涨幅前十。

都说股市不赚钱，但基金涨幅中位数竟然跑赢了中国房价。

同样是造车变现，有为梦想窒息而滞留美国的贾老师，也有十年股价涨幅100倍的特斯拉。

我们抓取数据中的关键信息，尝试回答这三个问题：

1）过去10年，买什么资产最赚钱？

2）这10年里，核心资产发生了哪些变化？

3）下一个10年，老百姓应该买哪些资产？

01

让我们先看不同资产的对比：

三个结论：

1）美国信仰股市，中国信仰楼市。——此话可以概括过去十年中美两国的核心资产。 

美股里，标普500指数十年上涨225.1%，纳斯达克指数涨了438.8%。中国楼市里，北京房价涨了175.3%，深圳房价涨了372.2%，全国214城平均涨幅95.7%。

2）在中国的资本市场里，基金比股票表现得更好。 

股票型基金的涨幅中位数是156%，而股票的涨幅中位数是下跌8.34%（-8.34%），沪深300指数十年上涨45%，上证指数十年涨5.6%。

股票每年的涨幅排行榜一直在变化，但基金里反而能看到不少熟悉的面孔。 

由于2010股市处于高位，后文会客观地分析中国资本市场的不足和潜力。 

3）存款利率下跌严重，中国迈进“利率下行”时代。 

存款利率的下降似乎皮痛肉不痛，但跑不赢通胀的现金就是在贬值。类存款产品余额宝的收益也在下跌，“中国理财躺赢时代”将消亡。 

02

楼市黄金十年。 

北上广深这四座一线城市过去十年的平均涨幅是221.5%，实现年均涨幅12.4%。

（数据来源：Wind）

如果你没有成功上到一线城市的车，买的是二线城市的房子，过去五年的价格也翻了一倍。

（数据来源：Wind）

为了呈现过去十年中国楼市的整体情况，我们梳理了214个城市过去十年的涨幅数据：

1）83个城市的涨幅在100%以上，10年下来，房价起码翻倍；

2）214个城市的平均涨幅有95.7%，没翻倍的城市都没跑赢大盘；

3）房价下跌的城市只有2个，剩下的212座城市都是上涨的。 

从数据来看，2010-2020的确是中国楼市的黄金十年。闭着眼睛买，大概率都是赚钱的。

加之房子这一资产流动性较差，逼着长期持有，投资者能吃下完整的涨幅。 

那么过去十年，买哪些城市的房子赚得最多？ 

先把前30城的数据放出来：

如果单从涨幅看，不一定要买大城市才赚得多。说不定你老家的房子涨幅比大城市还厉害。如果想看看自己的老家涨得怎么样，我们整理了完整的表格，文末可以领取。

涨幅前30的城市中，有大城市，也有不少陌生的面孔。

1）北上广深这四座一线城市以及新一线城市，靠工作机会、教育、医疗吸引大量人才，人们收入变高，从而推高房价。 

2）大家比较陌生的城市，比如临沂、南阳，其实是千万级人口大城。国人有回老家买房子的传统，从而推高房价。 

3）还有一些城市因为棚改拆迁推高房价，或者本身房价起点就比较低，各种复杂的因素都会导致房价上涨。

总的来说，过去十年，各地房价基本都在上涨。如果你要赚得多，不一定要买一线城市。打个比方，你在保山买了房子，2000涨到8000，涨幅就已经跑赢武汉、西安等新一线城市了。 

这也是为什么过去十多年来，国人喜欢炒房，因为瞎买都能赚。 

不过这里，我们需要注意一点： 

涨幅不同于涨额！！！ 

同样涨幅200%，保山的2887到8697，涨了5810元；广州从13120到39203，涨了26083元。保山的涨额只是广州房价涨额的零头。涨额的大小，更能反映城市房价涨幅的价值大小。

这里我们再参考一个数据，整理自国家统计局的70城房价。这里虽然没有给出涨额，涨幅数值相比实际情况要保守不少，但排名更能反映实际情况——各城市房价涨幅的价值大小。

北上广深厦，一直在前十。剩下的五个城市则发生了变化：

前五年，2010-2015：贵阳、乌鲁木齐、郑州、太原、西宁——内陆的省会城市吃香；

后五年，2015-2020：合肥、无锡、杭州、南京、武汉——新一线城市霸屏。

今年被频频谈论的问题“北方城市vs南方城市”，也能从这前5年后5年的涨幅数据看出端倪。——经济南移，人口南移，金钱南移。

接下来要投资房产，不能瞎买，得找有上涨空间的城市了。关于下一个十年的房产投资，我们后文会认真讲讲。 

接下来继续盘点资产涨幅。

03

股票比我们想象中要赚钱。 

下图是A股过去十年涨幅前20的股票。

幻想一下，你十年前花10万买到这榜里的某一只股票，放个十年不管，现在已经变成300.6万了。

看着吓人的涨幅，我总结了过去十年A股的赚钱逻辑：

1）A股是能赚钱的，但大多数人没法从A股赚钱。 

A股前20只股票，过去十年平均涨幅1542%，翻了15倍。 

但是大多数人没法从A股赚钱的原因也很简单，股票拿不住，没法长期持有，一点波动就受不了，自然也吃不下涨幅。不像房地产流动性那么差，逼着你长期持有。

另外，A股的新陈代谢能力确实不太行。过去十年A股股票涨幅的中位数是-8.34%。对比一下隔壁美股的中位数93.46%。

2）看趋势行业，科技与医药占了半壁江山。

从行业来看，电子科技占4家，医药行业占7家，剩下的便是金融、消费、家电、农业、白酒、材料的龙头股各1家。 

3）10年涨幅的前20，在单年涨幅前20都排不上号。 

十年涨幅最猛的20只股票，在过去每年涨幅前二十里基本不见踪影。只有双林生物、华夏幸福、同花顺和闻泰科技入围过1、2次。 

连大家熟悉的贵州茅台，在过去十年，没有一年挤进过前20。但这不妨碍茅台优秀的业绩和涨幅。把时间周期拉长，贵州茅台也荣登涨幅TOP12。（过去十年的股票涨幅完整表，文末可领取） 

这说明什么？不要过于在意单年度涨幅，看准优秀的上市公司后，给足够的耐心和陪伴，享受业绩增长的长期回报。

大家可能对牛市的印象还停留在2007年大牛市。但实际上，今年的十倍股数量已经堪比2007年大牛市了，比2015年中旬的顶峰还多。 

另外，涨幅第一和涨幅第二十的分化越来越大。这也是A股分化的缩影。2成的股票提供8成的收益。

04

基金比股票表现得好。 

如果没有能力挑选优质股票，又想享受资本市场的红利，朋友们这十年有两个选择1）买指数；2）买基金。 

上证指数十年涨幅5.6%，沪深300十年涨了44.6%。上证失真，沪深300一定程度反映大盘。 

基金成了过去十年最能反映A股赚钱效应的“指数”。 

下图是过去十年涨幅前20的基金，有一个数据也值得关注：全部股票型基金的涨幅中位数是156%。

这是一个令人意外的数字。

1）过去十年买基金，大概率赚钱。

全部股票型基金的涨幅中位数156%，不仅跑赢A股、美股和港股所有股票的涨幅中位数，而且也跑赢了全国214城房价涨幅中位数91.2%。

2）十年涨幅TOP20，往往不是单年度涨幅的前20。

每年都会有涨得很猛的基金，但十年下来稳定增长的基金，常常不会出现在单年度业绩排行上。

过去几年，不少优秀的基金经理也出现在大众视线中，比如十年十倍基（2005-2015）的朱少醒、易方达的张坤、兴全的董承非……他们不会霸屏单年度业绩前列，但长期下来业绩稳且高，真正的价值投资者。 

05

从过去十年，看未来十年。

我们没法从过去的数据得出未来的结论，未来就应该买什么。但是，我们可以从近十年的趋势结合政策看出一些端倪，以及未来核心资产的转移。

一、对于房产，我认为有三点需要注意。 

1）房价已经过高，房价涨幅正在变缓。 

不管怎么说，中国的房价都已经不便宜，而我们看近几年的房价涨幅，也能看出涨幅已经趋缓。 

2）如果想依靠出租赚取回报，租售比实在不合理。 

据报告，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比区间水平。

50个城市中，在房价和租金不变的前提下，厦门需要81.3年才能通过租金收回买房成本。

（数据来源：老c队长）

3）“房住不炒”定性，楼市分化严重。

2020一年，除了一线城市，不少城市出现了房价猛跌的情况。二八定律，楼市分化严重，接下来要抓住核心资产，人、钱、产业流往的城市，房子才有更长远的升值空间。而这也要求投资者有更加专业的投资眼光。

我们认为，接下来房产投资可以着重关注：

1）超一线城市；

2）大都市圈；

3）高新科技产业地。 

如果你对中国的资本市场有信心，接下来十年也许是机会。 

二、中国A股有足够的潜力。

1）上证指数和沪深300成过去式，创业板指数和科创板50才反映A股未来。

被诟病多年的上证指数和沪深300，以及A股垃圾公司颇多，一个最根本的原因是注册制和退市制改革未推行。 

随着反复提及，退市制最近出台了意见方案后，资本市场的改革将加速。而使用了注册制的创业板和科创板，更能反映中国资本市场的潜力。 

下图对比了美股和A股的各大指数。创业板指十年涨了181.4%，几乎与道琼斯工业平均指数持平，而科创50实现了单年增长36.1%。

前些日子，博主“招财大牛猫”梳理了过去十年创业板的所有股票。 

“期初2800万本金投创业板所有股票，拿到今天，算上两只退市的股票，是1.04亿，盈利7600万，盈利273%，平均每年24%。一个显而易见的结论，A股肯定是能挣钱。”

接下来随着退市制和注册制落实，A股会迎来一波企业大清洗。

（数据来源：招财大牛猫）

2）优秀上市公司的股票，越来越是核心资产。

当我们把视野从A股外延到美股和港股，会看到阿里、腾讯、金山、唯品会涨幅都很不错。还有一些未上榜，但涨幅优秀的公司，比如大家喜欢去补习的学而思“好未来”。

当我们吐槽A股垃圾时，已经有不少企业在“悄悄拔尖”了。而下一个十年，A股当然也有不少的机会。

如果你有能力挑选优秀的上市公司，请像投资房产一样长期持有，去享受业绩增长、股价上涨的长期红利。 

如果你觉得自己还没有足够的能力挑选优秀的股票，也可以选择指数基金或者优秀的主动型基金。 

三、基金是比较适合普通人的投资。

基金市场越来越成熟和壮大。开放型基金依靠优异业绩吸引更多地投资者，也激励着基金经理不断创新高。

今年新基金数量创新高。随着竞争激烈，对基金的业绩和回撤控制都是更高的要求。

另外，不仅数据显示存款收益下降，最近还出了两件事情逼迫大家从存款里跳出来：

1）存款的按档计息正式取消。以前存5年，3年取出来会按3年定存利息计算，现在只按照活期计算。

2）互联网金融平台的高利息存款产品陆续下降。存款薅羊毛的最后阵地正式告终。 

基金的优点是可以做组合，兼顾稳健与进取的投资风格。比如用二级债基替代保本产品，用偏股基金参与股票投资，攻守兼备。