公募REITs来了！

周一，首批公募REITs迎来公开发售。这一从获批开始就备受各方关注的项目迎来了投资者的踊跃认购，9只产品全部超募。从目前的情况看，9只公募REITs下一步就会启动比例配售，且预计中签率不会太高。

此外，在此前的机构投资者配售中，本次公募REITs也受到了热烈追捧。据披露的发售公告显示，上述9只产品均实现了超比例认购，平均有效认购倍数近8倍，其中“首钢绿能”、“蛇口产园”的有效认购倍数更是达到11.13倍和15.31倍。

什么是REITs基金？

REITs（Real Estate Investment Trust）即不动产投资信托基金，最早诞生于美国，指的是在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。通俗来说，我们可以将其理解为资产的IPO。

资料显示，REITs主要具有如下几方面的特点：

（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。

（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。

（3） 税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。

（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。

（5）强制分红比例：REITs一般将绝大部分收益（通常不低于合并后基金年度可供分配金额的90％）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。

（6） 低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中。比如美国的REITs资产负债率长期低于55%。

首批公募REITs能不能买？

从首批的9只REITs的底层资产类型来看，标的主要集中在产业园、收费公路和仓储物流，分布地区主要覆盖长三角、大湾区和京津冀。总体来看，首批REITs产品基础资产质量优异，均属于特许经营权、不动产产权等，现金流较为稳定。

作为长期限、权益型的稳健资产，首批公募REITs的收益来自两个方面：一是期间的分红收益，二是基金份额的价值增长收益。目前，各家基金公司已经针对底层资产的成长性给出了各产品的分红率预测。其中，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批最高；最低的是招商蛇口产业园的4.1%和4.16%。

一般来说，与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。这也使得不论是机构投资者还是个人投资者，都对此次REITs基金进行了积极抢筹。

如何参与认购？

当前，投资者参与REITs基金份额认购的方式有三种，分别是战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

投资者可以通过场内认购和场外认购两种方式参与公募REITs，使用场内证券账户认为的可直接参与场内交易，而通过银行、互联网平台等渠道的基金账户认购的为场外认购，则应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。二级市场交易与ETF、LOF基金类似，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

深交所的场内认购的最低门槛为1000份，上交所的场内认购多数以1000元为最低门槛；而每只公募REITs的场外认购最低门槛则不太一样，有最低100元，也有最低1000元。

需要注意的是，公募REITs属于封闭式基金，成立后不能申购，不能赎回，且这类产品封闭期很长（20-99年），只能通过二级市场买入、卖出。这意味着，如果你选择了场外认购，至少需要20年才能够赎回。

存在哪些风险？

虽然公募REITs被卖爆，但市场对其可能面临的风险也十分关心。据基金公司渠道人士介绍，公募REITs场外认购的风险等级为R4（较高），券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3（中风险），投资者需要清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者需谨慎购买。

此外，我们前面已经提到，公募REITs成立后不再开放申购及赎回，而这类产品的封闭期又长到让人哭泣，只能通过二级市场买卖，所以基金的折价和溢价风险需要尤其注意。

最后，还要再提醒一句，目前基础设施REITs尚处于试点阶段，市场的监管体系、产品规模、投资者投教都处于初期阶段，可能会出现交易不活跃的情况，投资者需留意可能存在的流动性不足的风险。

注：以上内容仅供参考，不作为投资建议，市场有风险，投资需谨慎！

七禾研究中心综合整理自网络

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