本次重庆调研时间为2023年12月20日——2023年12月25日

一、要点：

1、玻璃深加工企业当前订单情况较好，部分深加工企业12月赶工需求支撑（同时也有一批深加工企业已放假）。今年对于深加工行业整体资金回款压力较大，全年盈利情况并不乐观（原片价格涨、但行业竞争激烈，成品价格并未随之上涨太多）。

2、重庆4年及以上烂尾/停工项目并不多，更多保交楼项目存在于区县（主城区较少）。区县当前整体完成进度在40%-50%。目前区县完全停工项目比例不高，低于20%。

3、对于国企来讲，其施工进度相对较快，普遍在2年-2年半能够竣工；而民企施工进度慢于国企，竣工周期在3-4年比较普遍。

4、不同项目玻璃进场时间有所差异：一般最传统模式下，需在主体结构封顶之后进场，并且对于玻璃的采购需要提前半年左右；但目前也有较多项目玻璃采购仅需提前1-2个月采购即可，并且对于一些项目工期要求严格的，主体结构修建（已完成5、6层以上）与玻璃安装会穿插进行（便加高主体建筑，下方同时安装门窗玻璃）。

二、玻璃深加工企业交流纪要：

A、某大型深加工企业——Low-e为主、家装较少、部分出口

1、该企业为全国大型、高端浮法原片、深加工玻璃（工程玻璃）制造企业，重庆主要为深加工企业。今年该企业盈利能力还是很弱的，基本到三季度才逐步好转，但年底要实现盈利还是较为困难。从前三季度来看，行业内北玻毛利（盈利20-30个点）最高，其次是南玻及旗滨。

2、该企业重庆深加工企业原片主要使用本公司其他产地的浮法原片（对于品质要求较高），也有一部分其他企业质量较高的原片。该企业一般其他原片生产基地库存较高时，一般会压一部分库存给到其深加工企业。

3、该企业表示，对于深加工企业（包括他们在内）基本没有库存（极少），浮法玻璃产线的生产成本上，他们认为1600为比较合理成本价。

4、对于常规品种的交货期通常在15-20天，技术要求较高的品种一般会增加10天左右。

5、今年深加工订单情况比去年整体较好，但也不算乐观，今年主要还是资金回笼问题比较大（不论国企或民企）。目前仅少量客户会要求直接付全款，但还是对于大量企业在付款方面较前几年有所放松（尤其在年底为了明年的客户订单打基础）。该企业四季度回款目标为7000万，到目前为止完成进度不到50%。该企业其他地区的基地情况类似，回款完成进度在35%-45%。

6、现在订单情况来讲，更多是结转订单，一般新签订单往往是接下来1-3年去执行。结转订单与新订单比例一般在4：6或3：7左右。目前新订单的接受情况来讲，总体不太乐观。

7、据了解，重庆部分深加工企业订单情况不太理想，已经有一批深加工企业开始放假。年前还在赶工的深加工企业目前整体不算太多了，大部分企业要求能现金结算的还会加工，无法现金结算的一般不接单了。整体上12月份赶工比较急，后续逐步减少。

8、成品玻璃库存，按照一个月产量11-12万方来算，通常累库库存常规在5万方，春节期间成品累库一般会控制在8-9万方。原片存货还是较少。

9、对于今年四季度玻璃价格的情况，比较出乎意料，原本该企业预期三季度后价格上涨空间就不大了，但今年四季度价格也是维持在比较高的水平。该企业对于明年（2024年）浮法玻璃价格情况判断：一季度基本能够维持今年四季度的状况，不会像往年一样跌的太离谱：炒原片（代理商）的一般在春节前，将资金打给浮法厂，找仓库进行囤货，到二季度本身玻璃厂也会有涨价，导致散户会去代理商渠道买玻璃；春节后或二季度前期或有小幅回落；三季度或又会上行（三季度上行的原因主要是根据市场的消费习惯，一般每年下半年为幕墙安装的节点），四季度有抢工的情况，价格会上行。价格下线最低看到成本线附近（1500-1600）。

B、某小型深加工企业——夹胶玻璃为主

1、目前家装玻璃做的比建筑玻璃多一些。主要订单来源门窗厂、家具、散单等（渠道占比较多）。目前该企业订单状况还行，但有些深加工企业存在接不到订单的情况，重庆目前深加工企业200-300家，今年也有不少深加工企业同行（钢化厂）倒闭

2、原片库存极少，随采随用为主（一车几十吨），以前湖北水运过来的原片也多，但现在原片来源集中在川渝地区（耀华、信义等），

3、今年原片价格涨、成本抬高，但因为加工企业竞争激烈，卖价反而不高，因此导致企业整体利润情况较差，低于去年。据了解整体重庆深加工企业盈利情况均较差，企业硬挺支撑。

4、订单发货上，下游（门窗厂）最多提前半个月订购，就能够发货。生产时间一般在一周左右。

5、正常订单一天在1000方左右，若仅200-300方基本不会再生产。目前订单情况来讲相对偏多一些。通常订单情况在过年前以及过年后会偏多，对于后续情况来讲，主要要看天气气温状况。

6、目前部分订单要求全部付款，对于合作较好的企业可以分批支付，目前回款压力也较大。

三、玻璃需求——地产情况交流纪要：

A、某大型房地产研究机构

1、重庆国企地产项目相对情况较好，只是存在建设比较慢的情况，并不存在烂尾。但包括像金科、财信、东原、融创、恒大等民企在重庆占比较高，融创、金科等作为重庆两大龙头企业近两年暴雷，所以流出了大量的“烂尾楼”。此外像恒大的项目其实陆续恢复尚可，主要也是因为地理位置比较好。另外对于恒大集团来讲，其在重庆的项目基本均纳入各区（主城区为主）的保交楼项目中，在政府多方渠道的支持下，其在重庆的交付情况相比其他城市会理想一些。

2、在保交楼大背景下，施工进度来讲，对于部分问题更易解决的楼盘施工进度较快。而后续（明年）情况来讲，近两年新开工确实也少了，如果按照新开工面积来推，除开保交楼部分，明年竣工面积是会减少的。但因为国家比较注重保交楼，后续的话基本上也是争取在保交楼项目上能够陆续完工，明年这部分重点在于保交楼项目定的目标完成量是多少。至于后续竣工的推行难度来讲也较难评估，若资金方面缓和，后续也不存在竣工难度加大，反而会更好。

3、城中村改造政策对于重庆来讲影响微乎其微，更多属于老旧小区改造。保障性住房政策来讲，对于成交新的租赁用地建立保障性住房的较少，在重庆更多属于存量改造，因此前公租房体量较大，更多是盘活各区的闲置资产。保障性住房新建项目与存量改造比例大概在3：7。

4、政府拨款存在优先级，通过评估企业情况，相对倾向性先支持本土民营企业——金科（曾位居重庆第一，影响力较大）等。

C、某国企施工单位

1、房建项目为其主营业务，目前住宅类项目接的相对少一些，市政（基建）项目相对更多。此外今年竣工项目上还包括保障性住房项目——人才公寓，该项目属于新建工程，2022年开工，今年已竣工（楼层高度在12层左右）。

2、据了解，此前重庆亦是在疫情影响下，竣工周期有所延迟，基本也在半年左右。3年为行业平均竣工周期，但该单位项目施工进度较快，实际30层左右住宅项目基本在2年半可以竣工（目前该施工单位在做的有工期为2年半的项目）。此外重庆整体主城区目前停工/烂尾项目（4年及以上）相对不多，区县会更多。

3、该施工单位主要合作玻璃深加工企业以川渝地区周边为主，具体为某两家规模较大、拥有原片产线及深加工产线的两家企业（质量品质要求相对较高）。从该施工单位了解到，目前玻璃加工企业要求全款支付的情况比较多，另外对于长期合作、尤其国企背景的合作方会有放宽要求。但对于分批支付的在价格上会所求更多。

4、该施工单位一般玻璃进场时间是在工程进行到50%左右（主体结构完成封顶后），对于住宅类大项目基本需要提前半年进行采购，项目规模较小的（2-3万平）项目则不需提前这么久。

5、从该施工单位了解到，施工一般会持续到小年前后，才会停工放假。

D、某国企地产商

1、今年未曾拿地，23年有8个在建项目，主要为住宅项目，少部分商业/公寓项目。项目中开工相对更早的为21年的项目。整体该房企施工速度较快，正常住宅（18层左右）项目两年内能完全交付，精装修在两年半左右。此外该房企不存在19年及更早的项目，基本均能够按期交付。

2、保交楼主要有两种方式：（1）开发商原团队继续进行施工，政府对于资金支付情况进行监管；（2）由其他开发商接盘继续进行施工。保交楼项目并不完全是逾期交付的项目，还存在因有一定交付风险，例如房企暴雷等，也会纳入保交楼项目之中。

3、该房企项目的玻璃入场时间比较灵活，不需要等待主体结构封顶完成之后再进行玻璃安装，而是在主题结构完成之前，穿插进行玻璃安装。据了解，很多项目均会再用该种模式进行（不会等主体结构完全结束再进行玻璃安装），尤其对于对项目进度需求较为急迫的项目。一般在主题结构修建5-6层之后，门窗均可以进场，主要由外部施工电梯吊上去进行安装。

4、从该企业了解，玻璃采购上并不需提前半年进行采购，玻璃加工企业一般从原片加工至成品时间相对较短（10天左右），因此在玻璃进场前1-2个月下单采购的情况比较常见。而深加工企业跟上游的订货时间一般也会提前有一定的采购目标、计划。在项目初期，会与门窗企业签订框架合同，确定合作的玻璃等企业，进入玻璃安装流程后，一般企业仍然会按月进行下单。

5、对于明年地产行业情况，该企业认为明年情况会比今年来讲有所改善，但主要还是在于大家的信心问题。

6、对于今年重庆出台的不少地产（尤其需求端）政策的推动作用上，认为暂时来讲效果不太明显。目前重庆的问题主要在于前期市场供应量太大，还未消化完成。

E、某民企地产商（项目在重庆区县）

1、对于重庆的保交楼项目，本身完全停工、烂尾的项目占比不高，更多为3-4年左右，偏正常工期，但有一定交付风险的项目（保证现有在建项目的健康）。重庆保交楼项目并未具体给每年划分完成目标或比例，而是根据项目的经营情况，若出现流动资金困难、自有资金已经无法覆盖剩余在建工程的情况下；或者出现大规模的群诉事件，建委均会介入，以保证项目顺利交付，其监管的对象将会成为保交楼项目。此外，自恒大暴雷后，政府对于房地产市场的预售资金监管方面要求严格，按照要求打入监管账户的资金比例较高（30%），并且按照建委要求，每年也只能提取三次监管资金，目前行业内能够满足要求的比较少，若次数用完之后，再要从监管账户提取资金支付工程款，只能以保交楼的名义去做。据了解重庆区县房地产市场相对较差，若按照建委标准估算，行业内人员普遍认为，其保交楼项目占比能达到70%-80%。

2、该企业目前项目所在的地点为重庆忠县，目前基本为健康可持续的，并未出现完全停工的情况，施工周期一般在3-4年左右。据了解，由于政府介入较早，该企业目前的一个项目（19-20年开工）已陆续交付，到目前完成进度可达90%，另外该企业另一项目（18-19年开工）已完全交付。

3、其他区县进展并没有忠县顺利。目前区县上完全停工的比例并不高，预计仅20%左右。到今年底，区县整体保交楼完成进度来讲，该企业预测在40%-50%区间，主要依旧受限于资金问题。而整体来看，区县新房、二手房存量是很大的，会较主城区更多。

4、该企业表示，他们的项目中，玻璃进场一般是会在主体结构全部完成之后开始，入场时间接近于电梯进场。若按照三年估算，门窗进场时间在2.2-2.5年左右。对于玻璃采购上，仅需提前1-2个月进行采购（对于门窗公司）。

5、该企业表示，对于明年重庆新开工，预期肯定会下降；对于明年的竣工方面，从在建存量上讲，明年需要竣工的存量是有的，但竣工速度预计会比今年略有放缓，主要受制于资金问题。如果明年资金到位、外加明年地产销售回款有所好转，基本能持平今年。对于保交楼的资金来源方面，更多是靠市场销售回款，政府资金介入量是很少的：据了解，重庆政府有专项资金，按照每个区县的项目情况去支持保交楼，政府资金更多从融资渠道获得。而政府资金方面并没有对于本土或外部房企有所倾向，更多根据项目本身情况，对于已经预售更多的楼盘更加倾向去解决。

6、对于当前的地产需求端的刺激政策来讲，该企业表示影响并不太明显，在其与客户交流中，普遍大家对于经济预期的下行，不愿去做大额投资消费。

四、部分保交楼项目走访情况：

1、恒大·御龙天峰

该项目于2018年开工，一共31+2栋楼，目前仅最后一栋未交付。施工进度上，已封顶，玻璃安装中。

图片来源：新湖研究所

2、启迪协信重庆科技城

该项目2019年开工，于2023年11月交付，目前住宅基本交付（1000+户），但周边商业、产业配套设施并未竣工。此外同批次拿地中，仍有一片并未开工（规划为政府新型用地），主要受制于资金问题。

图片来源：新湖研究所

3、江北嘴金融城部分项目

世贸城市之门于2020年9月开盘，原计划2022年9月交付，目前尚未交付。右图为该片区其他在建项目。

图片来源：新湖研究所

4、恒邦·忠州壹号（重庆忠县）

该项目开工时间为2021年1月30日，计划交付时间为2024年1月。

图片来源：新湖研究所

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