继4月30日中央政治局会议提到“消化存量房产和优化增量住房”后，近日地产政策密集落地。总结来看，5月以来的地产政策供需两端齐发力。

需求端，各种限售政策进一步松绑，降低首付、降低房贷利率同步进行。具体包括：将一套房、二套住房的购房首付比例从此前的20%和30%分别下调5个百分点，至15%和25%，取消房贷利率下限，以及调降住房公积金贷款利率25个基点。

供给端，一是减少存量，部分存量由政府兜底“收储”；二是优化增量，强调“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”。具体包括：央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率为1.75%，期限为1年，但可以展期4次；保障性住房再贷款通过 21家全国性商业银行，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持其收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。由于保障性住房再贷款按照贷款本金60%发放再贷款，可带动约5000亿元的银行贷款，将边际推升货币乘数。

对于“5·17新政”，笔者认为，由于居民收入、房价预期趋弱，需求层面的优化调整更有利于提振一、二线热点城市的销售。供给层面的优化调整值得重点关注。其一，国务院副总理何立峰要求“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，整顿商品房供给端的烂尾、减配现象，有利于为商品房购买者减轻后顾之忧；其二，新增的“收储”相关内容、央行PSL工具，一定程度上体现了政府在去库背景下的托底作用，在政策和资金支持下，地产存量有望得到盘活。同时，“收储”的商品房将并入保障房市场和租赁市场，为未来的地产新发展模式铺平道路。

展望未来，地产政策预计从以下两个方面继续推进：一是年内降准、降息仍有空间，以降低居民购房成本；二是通过收购、置换、补贴、“收储”等形式，全国已有多个城市推进“以旧换新”。前期采用“收储”模式的城市较少、力度有限，未来有望通过进一步优化PSL工具或注入超长债资金等方式，助力供给端去库顺利进行。根据地产高频数据，地产政策密集落地后，截至5月26日，30个大中城市一手房成交30日移动加权平均数为2289套，而去年和前年同期分别为3600、3101套，二手房市场中，从重点监测的18个大中城市的情况来看，5月21日，二手房成交总数冲高至61.6万平方米，其余时间维持在中枢水平。

对A股市场而言，地产增量政策预期落地，后续交易逻辑将逐步向现实切换，股指进一步上行需要经济基本面的支持。