连万科总裁郁亮都没想到今年万科的销售额会超过1000亿元——截至2010年12月1日，万科累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额已经达到1000.6亿元。对于明年的业绩，万科依旧信心满满。

2010年销售额上千亿元

“今年万科跑赢大盘，在行业内显得极为突出，众多跟踪万科的研究员对于2011年万科的业绩是继续看好的，预计万科明年业绩将会继续增长。”万联证券分析师黄鹏告诉记者。

对于千亿业绩，万科总裁郁亮表示这来自于宏观调控之下的战略选择。在产品特点上坚持“首住首改”（即首套置业和首次改善型）、在销售上注重周转率胜于毛利率是万科把握的一条鲜明的主线。

这样的策略为万科赢得了优势。目前万科的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，其中60%更是在90%平方米以下的小户型，这一类的商品房受宏观调控影响最小，由此，万科的产品特点为其规避了楼市政策的负面牵连。

万科十分强调资金的快速周转。郁亮表示，“万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。”郁亮透露，万科对于旗下地方公司考察的一个重要指标不是毛利率，而是周转率。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。

2011年业绩将进一步上升

销售价格坚挺、销售业绩骄人更使得今年的万科铆足了劲，在拿地力度上毫不示弱。万科在11月份新增项目有7个，建筑面积合计160.6万平方米。从7个项目的平均楼板价格6675元/平方米来看，处在三年来的较高水平，这主要是因为北京唐家岭西北旺C1和C3地块楼面地价较高，分别达到19972元/平方米和16019元/平方米；最低者为沈阳长白一路项目，楼面地价2687元/平方米。

据统计，今年前11个月万科共计拿地535亿元，拿地建面2400万平方米，平均楼面地价2200元/平方米。

基于良好的土地储备状况以及目前平稳的销售单价，万科在未来2-3年内，毛利率将有望进一步扩大。对于明年业绩，万科有很足的信心。郁亮对于明年的调控及市场形势的判断是：调控仍将继续、市场波动也会继续，“但我们认为，主流住宅还是有很大发展空间的。以目前的货量计算，明年万科全年的销售额少于1000亿元是不太可能出现的。”

东方证券对明年万科的业绩情况做出了三种假设——较为悲观的情景是2011-2014年售价下降幅度累计达到50%，2015-2020年售价维持在2014年不变。伴随价格下降，销售面积下降，在房价下降接近尾声的2014年，销售面积回升。

中性的情景是万科到2011年售价下降10%，跌至10800元/平方米，相当于2009年末的价格水平，之后保持不变；伴随2011年价格的下降，销售面积不增长，随着2012年价格走稳，依靠整体需求的恢复以及市场占有率的提高，2012-2015年销售面积持续实现10%的增长。

乐观估计为2011-2020年售价保持零增长，维持在12000元/平方米；2012-2015年销售面积保持15%的增长率，2016-2019年保持10%的增长率。

联合拿地、联合开发减轻资金压力

在资金链方面，万科现在还不用愁。

“过去三年，万科在资本市场没有融一分钱，但仍然实现了千亿元销售额，我对明年资本市场还是没做任何预期。”郁亮坦言，万科现在更追求的是从外延式增长向内涵式增长的转变。

“通过合作，原来我们做一个项目的资金现在可以做两个、三个甚至四个。”郁亮的潜台词是，万科寄希望于通过与其他公司的合作来实现更多的市场份额。根据业内的测算，2010年万科75%的销售额将来自合作项目。

“我们做过统计，万科在今年年初时，资金状况是最好的，到目前已有所下降，但整体还是不用担忧。不过，如果明年万科继续持续像今年一样规模扩张，其将会显现资金面上的压力。” 黄鹏这样说道。万科对合作的重视，在土地储备上更加精明地予以体现。今年前10个月，万科新增土地储备中有50%以上通过同业合作取得。

商业地产将进一步拓展

郁亮表示，除了坚持主流住宅之外，万科也进行全产品线的开发，丰富产品线也是其重要策略。比如针对老年人群的养老住宅，针对城市刚毕业人群、十几平方米的超小户型住宅，以及针对高端人群的别墅、高级公寓等，万科均有涉猎。分析人士预计，万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利润率，确保业绩增长、股权激励等顺利实现。

在拿地的区域上，今年万科并没有显示出去年对二三线城市的明显偏好。

12月9日，万科在深圳创出了今年深圳出让土地的最高价格，以29.63亿元拿下位于深圳市盐田区的6幅地块。万科深圳公司透露，本次获得的6幅地块，将被打造成地标性的城市综合物业。规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、8万多平方米的商业楼，5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。

截至目前，万科已有上海七宝、北京赢嘉中心项目、东莞、西安曲江商业地产项目。万科表示，其自身目前依然专注于住宅开发，但市场正在对主流住宅开发商的专业能力提出更高、更全面的要求。

“一方面，住宅小区对商业配套的要求在提升；另一方面，随着城市发展和城市规划的调整，新出让项目中商业配套的比重也普遍呈现出上升趋势，为了顺应城市发展的需要，万科需要提升自身的商业开发能力。”万科方面表示。