钱江水利资产收购迷雾2

上周三，《大众证券报》独家报道的《钱江水利拟收购公司贷款有蹊跷》受到市场广泛关注，杭州建行高新支行居然将2.5亿元的巨额贷款借给目前已资不抵债的浙江锦天房地产开发有限公司（以下简称“锦天地产”）。一波未平一波又起，经过深入的采访调查，记者发现钱江水利拟收购的锦天地产还违反了国务院相关规定。

锦天岛上项目需投资12.8亿元

2月25日，钱江水利公告称，旗下子公司浙江钱江水利置业投资有限公司（以下简称“钱江置业”）将以1亿元的价格从自然人郑燕明手中收购其持有的锦天地产36%的股权。

公开资料显示，锦天地产目前主要有两个正在开发的地产项目，分别为锦天城市花园、锦天岛上。其中，锦天城市花园目前已经完工并交付使用，未售部分仅为23个车位和19间柴间；锦天岛上是位于临安青山湖景区，是一个高档的别墅项目，目前还没有开始销售，正在进行样板房的建造，预计2014年底全部交付。

作为高档别墅项目的锦天岛上需要投资多少资金呢？公告显示，截至基准评估日，锦天岛上包括土地成本、基础设施费等前期开发成本合计为3.9亿元，除此以外，根据评估报告的测算，锦天地产后续还需要投入建筑成本8.7亿元，尚需支付土地费用1736万元。记者初步估算，锦天岛上项目投资总额约12.8亿元。

房产最低资本金比例为30%

2009年，国务院颁布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）（以下简称“27号文“）。“27号文”规定，在投资项目的总投资中，除了项目法人从银行或资金市场筹措的债务性资金以外，还必须拥有一定比例的资本金。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

“2009年的27号文是对国务院1996年35号文的完善和补充，”一位房地产行业的造价咨询师告诉记者：“1996年，为了建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，国务院决定对固定资产投资项目试行资本金制度，当时的行业划分比较粗略，比如，交通运输、煤炭项目的资本金比例为35%及以上，轻工、纺织、商贸等其他行业的资本金比例为20%及以上。到了2009年，特地加上了保障性房20%、其他房地产项目30%的这一规定”。

锦天岛上资本金严重不达标

因为锦天岛上是别墅项目，按照“27号文”规定，锦天地产需要投入的资本金比例为30%。按12.8亿元的投资总额来计算，30%的资本金为3.8亿元。

“项目的资本金，就是指在投资项目的总投资额中，由投资者认缴的出资额，是‘非债务资金’。项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，”上述造价咨询师告诉记者。

哪些资金能算是“非债务资金”呢？“企业的‘非债务’部分其实就是指所有者权益，其中的‘非债务资金’指的是所有者权益中的‘实收资本’这一块，”一位资深注册会计师接受记者采访时表示：“实收资本是公司成立时，实际收到的股东的出资总额，股东可以一次性缴清，也可以分期缴清，所以实收资本在某段时间内可能小于注册资本，但是最终这两者应该是相等的。”

资料显示，锦天地产的注册资本仅为2000万元，远远达不到3.8亿元。2008年，该公司所有者权益仅为847万元；而从2009年开始至今，所有者权益则为负数。