《商品房明码标价规定》即将于5月1日起实施,规定中的第二条“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行”,使二手市场被“无厘头”念了一道紧箍咒。不过广州地产中介人士认为,二手房交易为“一对一”,成交价最终看买卖双方博弈的结果。广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,据他理解,应该是中介公司应当向买家如实告知业主的真实报价,不过他也承认二手房交易是双方博弈的过程,中介方只是提供居间服务,就算是签订中介服务合同的放盘价与最终网签成交价不一致,也不可能对此作出监管。中原地产越秀区区域营业经理谢镜荣告诉记者,业主的真实价或底价属于业主的谈判筹码,他们一般连经纪都不会告知,很多时候业主都准备好“漫天开价,落地还钱”的议价过程。由于目前成交较平淡,60%的交易会以低于放盘价成交,40%业主会以放盘价或高于放盘价成交。60%的业主并非降价成交,只不过他们放盘时开高价,最终成交价与市价相差不远。

看价贴士

市场上有这个价那个价,边个最“贴市”？

水牌价:可信度★★

中介公司制作水晶牌都要投入,肯定不会经常换牌。

Banner价:可信度★★★

不少中介公司都设液晶显示屏,即时把收到的盘源放上去,价格更新较快,不过Banner价也存在广告嫌疑,报价不会太可信。

阳光家缘价:★★★★

阳光家缘显示的二手房成交价全部为中介公司促成,成交价较真实,可惜物业地址全部为标准地名,难以获知具体小区名称。

政府监管部门:

中介应如实告知业主放售价

广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,《商品房明码标价规定》主要约束开发商涨价、调价需提前备案和公示,在他看来,“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行”的意思可能是中介公司应当向买家如实告知业主的真实报价,他也明白二手房的成交价最终要看买卖双方谈判。目前二手房网签中,有业主担心因签订放盘合同时商定的价格与最终成交价不一样而“受罚”,且中介公司一般是在签网签合同时才签订网上放盘合同。

史小明表示,放盘合同与网签合同的成交价不一样不会受罚,网签系统从盘源上网公示到成交到递件及出新证,全过程监控中介公司服务行为,并非对二手房放盘价进行监控。

史小明表示,中介人员隐瞒放盘价,或许是出于吃“差价”的考虑,不过近年广州二手房市场已很少出现吃差价行为。史小明认为,经纪吃差价,在行业内相当于是“犯天条”,经纪必定被房屋交易监管中心“钉牌”,中介公司也会开除这类员工。建议业主切勿与中介人员签订全权委托合同,中介人员手拿全权委托合同即可吃差价。

中介高层观点:

二手成交价存在较大变数

合富置业副总经理潘宇豪表示,就目前二手市场的情况来分析,在售盘源绝大部分都是分散在众多小业主手中,业主放盘价主要受市场行情、供求关系、买卖双方博弈情况、业主出货积极性等诸多因素影响,而中介公司经纪主要是提供二手房居间服务,尽力促成买卖双方顺利达成交易。近几年,小业主心态的强硬与否、出货意欲的高低直接导致惜售、反价或割价急售等情况的出现。

据合富标准指数统计显示,目前广州二手住宅市场多达60%~70%的业主拥有完全自有产权,其中按揭投资房不多。而目前广州二手楼市中近2/3的盘源转让不需办理转按揭或“赎契”,因此,导致在调控中业主大部分“不差钱,不着急”,占据强势的议价地位,在一定程度上造成二手业主对放盘物业定价的应变速度远低于一手发展商。受市场行情影响,小业主叫价也存在较大变数,随着小业主出货积极性的低或高,因而会相应出现反价、惜售或割价出售等诸多变化。

方圆地产副总经理李铮认为,《商品房明码标价规定》内的明码标价,是由公开标示价格和公开收费及影响价格其他因素两部分组成。众所周知,中介机构提供的是居间服务,只能对卖方要求的售价给予专业意见,并不能最终左右其放盘价格,实际成交价是市场供求和买卖双方相互博弈产生的,所以如果以中介机构公开标示价格的准确性来衡量是否执行《规定》,并不符合市场实情且有失公允;而公开收费标准,政府监管部门早已明确要求中介门店必须在显眼处清晰、公开明示,绝大部分中介机构都已遵照执行。另外,如户型、间隔、朝向、楼层等影响楼价的关键因素,经纪人通常在买方咨询或实地看房期间都会如实告知客户,所以我个人认为对二手楼市影响有限。

前线经纪:“一房一价”不可能出现

兴业地产天河员村板块区域经理甄欣说,若二手房也像一手楼市一样实行“一房一价”,将会大大缩短买卖双方的谈判时间。一直以来买卖双方在交易过程中都会在楼价上浪费大量的谈判时间,而且中介服务机构在该环节中起到了重要的调节作用,如果能够把房价落实的话,将会大大缩短谈判时间。中介服务机构可以有更多的时间放在其他增值服务上,例如做好后续的按揭过户业务,为客户量身订做一系列的安家增值服务。

中原地产谢镜荣认为,二手房“一房一价”实际上不太可能发生。业主告诉经纪的只是一个期望价,业主不会把真实底价透露出来。业主放盘前都会到多个地产行探听行情,也会跟邻居打听最新的成交价是多少,加上媒体每天对楼市都有大篇幅报道,业主“收风”信息渠道很多,放盘时对基本市价也“八九不离十”。

不过业主一般都会高于市价开价,一是业主希望可以逮到“水鱼”,碰到一个不太熟悉行情的买家可以高价成交;二是业主惜售心理重,卖房子心大心细。谢镜荣表示,由于二手房供求关系不如开发商“一对多”,很多时候是“多对一”,即多人上门看楼,业主可能随时调整放盘价。

广州市各大地产行每月都会公布上月的二手房价。谢镜荣表示,二手房价也只是体现总体趋势,具体到某个小区的某个房型,基本上没有可比性,也意味着没有“市价”可参考。他举例说,同一小区某个房型,有三套房子放售,18楼卖两万一平方米,过一两个月19楼卖两万三,剩下一套业主开价两万六,两万、两万三的价格已成历史,两万六变成最新“市价”。在某种意义上说,每个业主做的是“独市”生意,成交价要看业主本身出售房屋的意欲。

买卖双方:议价是个博弈的过程

张小姐最近看二手房,感觉二手房“价”太多,中介公司门口有水牌价,经纪人员转述的业主心水价,业主亲口说的价格,基本都不一样。她觉得买房是一生人最大的投资,选中地段,挑选合适的房型,在可承受的范围内成交,便宜几万元贵几万元都不是问题,最主要是业主产权没问题。

李先生在祈福新村有套房子,在增城也有一套度假屋。他说,小业主总是贪小便宜的,开价必定是希望以最高价成交,但有时候放盘几个月都没几个人来看,自己都会自动告诉经纪下调放盘价。他觉得政府没必要监管二手房交易价,大家真实交易,又签网签合同,到房屋交易登记中心递件,不需要搞到像开发商卖楼那么严厉。李先生认为,二手房业主开价或成交都是参考周边一手价,买卖自愿,愿者成交。