住房公积金缴存一个月,即可申请住房公积金贷款;连续一年每月缴100多元,将可申请最高额度公积金住房贷款;最高贷款额度达80万元……北京、上海、温州等地最近陆续调整住房公积金政策,在刺激市场的同时——

　　面对今年这股房地产市场多年不遇的寒流,无论是开发商还是各地政府都在绞尽脑汁刺激市场、恢复信心。在各地频频出台的救市组合中,住房公积金政策的调整格外引人注目,尤其是近日上海、温州、北京三地传来的住房公积金新动向,在贷款额度、支取方式、缴存时间等方面都有大手笔的变动。

　　住房公积金贷款门槛,越来越低

　　上海在上个月出台了14条救市政策,其中对住房公积金政策做了较大调整。随后,上海市公积金管理中心在10月30日正式发布通知:自2008年11月1日至2009年12月31日止,对第一次购买自住住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为80万元;最低首付款比例调整为20%。

　　10月下旬,在温州市住房公积金扩面经验交流会上,为了鼓励非公企业建立公积金制度,该市许多县(市、区)降低了公积金缴存比例的门槛。据悉,随着温州市公积金制度扩面工作的加速,将会有越来越多包括新温州人在内的非公企业职工,通过这一住房保障制度改善自己的居住条件,其中一些新规已在酝酿中,包括连续一年每个月缴纳100多元后,就能申请最高额度为50万元的公积金住房贷款;如果不买房子,则可以每半年提取一次用于租房。

　　北京住房公积金管理中心则在11月5日下发通知:北京市民申请公积金贷款,贷款最高额度由以往的60万元上调至80万元;取消每年支取一次的硬性要求,并尽快达到按月支取;同时,今后对购买政策性住房的市民,申请住房公积金贷款时可以不受住房公积金缴存时间的限制,即缴存一个月也能申请公积金贷款。

　　从三地的公积金调整方向来看,住房公积金的放贷门槛越来越低。

　　降低门槛,着眼于解决中低收入家庭住房问题

　　其实降低住房公积金的放贷门槛,早在建设部的考虑之中。

　　在今年3月17日住房与城乡建设部发布的“2007年全国住房公积金缴存及使用情况”报告中表明,目前全国住房公积金账户余额有4107亿元,扣除风险管理基金等拨备资金后,仍有2186亿元资金沉淀账户,成为“睡眠资金”。沉淀资金占公积金总额比例达到了22.76%,尽管这一数据已经比去年下降了近2个百分点,但仍远低于国外同性质基金的使用率。

　　住房与城乡建设部数据表明,截止到2007年末,全国住房公积金缴存人数为7187.91万人,比上年增长了3.77%。但是相比全国几亿人的在岗职工人数来说,住房公积金覆盖范围仍然偏小。事实上,依据国家审计署2006年对住房公积金的审计结果,2005年全国住房公积金个人贷款有44.9%发放给了缴纳额排在前20%的人群。这一状况在随后两年内几乎没有改变。

　　建设部新成立的住房保障与公积金监管司相关负责人也在此前接受媒体采访时表示,“用公积金帮助中低收入家庭支付房租也在考虑范围之内。”并透露公积金政策改革将进一步向中低收入家庭倾斜:中低收入家庭利用公积金购买限价房、经济适用房等政策性住房将在利率、期限上给予优惠。“但这一切的前提是完善风险管理。”

　　防范风险,重在理顺低首付与高贷款额度的关系

　　公积金作为一项调节的杠杆,的确能刺激一部分购买力,在房产销售上起到一定促进作用。对于广大购房者来说,公积金贷款门槛降低,无疑是个好消息。但是在全球经济疲软,市场持续低迷,购房者消费信心不足的现在,指望它一出手就能完全改变格局显然不现实。另外,其风险也令一些购房者和业内人士担忧:门槛降低后,购房者的实际还贷能力能否跟上？

　　对此,浙江省公积金管理中心的一位工作人员认为:“各地的情况不同,公积金政策调整也不尽相同,和当地的工资水平、房产价格、首付门槛都有关系。”该人士表示,“光是公积金额度的变化,我认为不会产生很大风险,毕竟在公积金申请上有比较严格的条件限制,但是首付款比例下调很多的话,无疑会对今后还贷产生影响,加大银行的放贷风险,何况公积金保障的是中低收入家庭,而他们在经济波动中受影响较大。”

　　在上海市公积金管理中心于日前补充公布的“住房公积金个贷政策咨询问答”中,对可享受贷款总额80万元的贷款人定出了4个条件:一是第一次购买自住住房;二是每户家庭有两个人及以上参与贷款的共同借款人;三是每户家庭有两个人及以上均有补充住房公积金的;四是符合其他住房公积金缴存、贷款条件(如连续缴存6个月以上、余额倍率、还款能力等)。据悉,对只有一个人参与贷款的家庭,若是第一次购买自住住房,公积金可贷款额度不超过30万元。

　　从上海市的公积金贷款发放条件来看,对于购房者的实际还贷能力及可能存在的风险都进行了较好的把控。

　　浙大房地产研究所所长赵杭生认为:“公积金贷款最高额度的调整其实是政府救市的一种策略。一方面它降低了买房者的负担,刺激了一部分的购买力,也给了实在的优惠;另一方面,政府还是希望能通过这个政策调整来缓解市场低迷的状况。”

　　针对降低首付比例,加大公积金贷款额度带来的风险,他表示:“据我所知,公积金贷款的申请在审查上还是很严格的。此外虽然全球经济形势不好,但是中国经济的基本面没有改变。中国人历来的消费观念是保存一定的储蓄额,在还贷上会留出余地,这也会在很大程度上降低公积金贷款的风险。”