这一年的年末，许多银行个贷部人士遭遇了从未见过的复杂局面。

　　“我们找了给我们贷款的当地银行，希望房贷利率打7折，但银行业务员说商业贷款在50万以下的基本不会做调整。”上海浦东某楼盘业主很是失望，他们打算联合其他业主集体“投靠”别的银行。

　　10月底央行公布房贷新政，首套普通自住住房的房贷利率下限从原来基准利率下浮15%调整为下浮30%。但对全国余额近3万亿元的个人房贷老客户是否下调利率，银行一直左右为难——下调利率，银行将面临利润大幅缩小的压力；不下调，客户有可能被其他银行挖走。

　　此后是一个月有余的艰难“犹豫期”。12月，终于有部分银行决定对优质客户——比如贷款额超过100万元或50万元的客户——下调房贷利率；有些银行则仍按兵不动，静观市场动向；更有银行趁各行政策不一时，更积极地通过“转按揭”争夺客户。

　　显然，明年银行的个人业务将面临竞争加剧与利润摊薄的巨大挑战。

　　与此同时，在房地产低迷时期，市场上的“零首付”、“一成首付”、“假按揭”等现象再次活跃，这为未来房贷风险埋下了隐患。记者从相关机构获得的数据显示，截至8月末，全国个人按揭贷款违约笔数达到19万件，住房按揭贷款违约风险加速上升。

　　试探竞争极限

　　迫于竞争，银行明确了对新客户的贷款利率优惠，但已“纳入囊中”的老客户贷款利率政策，银行难下决定。

　　一位国有银行个贷负责人认为，将个人房贷的利率下浮30%后，银行仍然具有盈利空间，但将被明显压缩。按个人房贷利率从基准利率下浮15%调整到下浮30%，银行的收入将减少17.6%，而利润下降的幅度更大一些。

　　但如果存量房贷不调整利率，老客户可能会有意见。因此，各银行大部分将政策制定的权力下发给分行，先让他们试水。

　　从上海的银行来看，一开始，各大型银行上海分行都未对老客户实施利率优惠，但随后一些银行发现，一些贷款金额几百万以上的客户开始被其他银行挖走。一些中小银行已给客户传递信息，如果将贷款通过转按揭的方式转移到该行，将可以享受最低的利率水平，并且客户不需要承担转按揭的担保费等费用。

　　事实上，100万元贷款，按照20年等额本息还款，下浮30%的优惠将比下浮15%的优惠，一年节省约6000元。对客户来说，吸引力颇大。

　　为此，最近一些银行开始“低调”针对优质客户实施利率优惠，实施范围的标准包括衡量商业贷款量、个人还款记录及客户资质等。记者了解到，一家大银行上海分行对贷款量超过100万的贷款允许将其利率下调到基准利率的30%。

　　另外，前述楼盘提到的一家上海当地银行则对其客户表示，他们初步的想法是贷款额在50万元以下不调整利率，50万元以上的也并未都能获得下浮30%的利率优惠，而是参照其综合家庭资产、贷款量，制定下浮15%-30%之间不同程度的利率优惠。但最后的实施细则目前还未正式获分行批准。

　　之前最早公布房贷细则的农业银行，是唯一一家总行对外公布对老客户实施标准的银行，其执行精神也是类似，不过农行将采取两种方式进行调整。一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，自2009年1月1日起即统一下调为基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，综合考虑原适用利率、客户贡献度等要素提出意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。

　　但上海另外两家大银行则仍然处于观望中，并未宣布对老客户下调，而是准备伺机而动。