今年以来，全国土地市场变了天，与以往“高地价”、“天价”、“地王”形成鲜明对比的是，“底价成交”、“流标”成为了关键词。

面对土地市场的低迷，大多数开发商趋于谨慎，而一些具备资金实力的标杆房地产企业，甚至是一些商业嗅觉极为灵敏的温州商人都开始出没土地市场。在他们认为，目前可以用底价、低价拿更优质的地，将可以获得更大的收益，土地市场将迎来拿地好时机。

9月18日，在2011年广州房博会的最后一轮土地拍卖中，三宗地块的拍让均没有让市场看到以往“金九银十”的火爆场面。

当万科A以一家之势，并以底价直接拿下广州白云新城白云大道的一住宅用地后，“底价成交”与地产商“逆市拿地”成为今年“金九银十”土地市场的最佳代名词。

而不久前的9月2日，在被誉为今年广州最大规模的卖地会现场，9分钟内总面积约18万平方米的9块地迅速被售出，9幅地块中8块均以底价成交。而截至今年上半年，广州成交的13宗商业用地及8宗住宅用地几乎都以底价拍出。

宏观调控的大背景下，楼市趋于平稳，与此直接挂钩的地价有所波动并不为奇。据中原地产近期数据显示：近期，龙湖、保利、富力等开发商在今年以来均在积极拿地，截至今年7月，仍有4家标杆房企逆市拿地，总金额超过100亿元。

随着近期国土部新增22个国务院上收城市建设用地审批权城市名单，地根再度收紧，地产调控力度继续加大。万唐置业总经理周斌表示：个人预测，今年年底到明年上半年，将是土地市场抄底的好时机。

底价出现

“之所以出现大量底价成交，原因有三：一是，最近的房地产市场的成交量和价格都相对比较低，楼价和地价是相互作用的；二是，目前大部分开发商的资金都相对比较紧张，所以就没有那么容易去买一些大型的地块；三是，开发商对于接下来的楼市判断，都认为今年和明年总体市场有稳中略降的可能。这就是目前底价成交和没有太多溢价出现的原因。”中原地产项目副总经理黄韬对时代周报记者称。

据中国指数研究院发布的监测数据显示：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一、二线发达城市，北京降幅则高达48.32%。

8月，全国133个城市，平均楼面地价为1203元/平方米，环比下降了6%，其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降了9%，而平均溢价率持续维持在8%的低水平，较7月减少了5个百分点。

在此情况下，8月份，全国133个城市单位住宅类用地成交量达到最低，成交面积为2018万平方米，同比减少14%，且多个地区地块出现了流拍现象。“底价总比流拍好”，合富辉煌首席分析师黎文江向时代周报记者戏称。

房地产市场“金九银十”期间，全国土地市场也似乎迈向了底价时代：8月31日，上海出让4宗地块，均以底价成交，金额仅为20亿元。

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示：“房地产底价时代的决定性因素在于市场的供求平衡，以当前形势来看，土地出让金总额虽然下降，但我国房地产市场的低房价时代还并没有到来，供求很难平衡，现在只是暂时被抑制。”

招商去年购地13亿今年108亿

2011年8月26日，曾在2006年楼市熊市中拿下抄底良机的香港恒隆地产再次出征内地，斥资40亿元打造当地恒隆广场。其董事长陈启宗曾表示：恒隆目前拿地的价格只占投资成本的18%，而在过去，商业地产的土地成本一般会占1/3，甚至达到40%-50%。

对此，市场传出：“房地产市场风声鹤唳，种种迹象表明，到该抄底的时候了。”对此，黄韬对时代周报记者表示：“目前抄底的可能性是越来越大了，如果楼市走势还是持续走低或者平稳，那么土地底价有可能将会形成。”

“抄底的机遇正在形成，当前部分城市由于限购，导致大量中小房地产企业选择离场，部分土地出让金溢价继续降低，但我国城市化过程中房地产行业的发展趋势依旧没有改变，形成‘抄底’现象。”韩长吉对时代周报记者称。

据公开数据显示：1-8月，全国10个重点城市累计供应量均超过100万平方米，深圳、广州、南京、上海、重庆五地住宅用地累计供应量均超过去年同期。此前，万科董秘谭华杰曾表示：万科之所以谨慎拿地，是因为上半年的土地出让底价还在高位。万科总裁郁亮则称：“我们认为下半年市场机会将更好一些。”在今年7月以前，万科颗粒无收。而在近期，却接连拿下三块地。

“万科的这个理论是准确的，现在大部分开发商的资金还是相对比较紧缺，在这种情况下，拿地竞争小一些，开发商还能相对拿到一些比较便宜的地块。”黄韬对时代周报记者表示。

与此同时，其他房地产大鳄也并未因为调控而放慢自己的扩张，据中原地产近期监测数据显示：近期，万科、保利、富力分别以3.24亿元、6761万元及2.08亿元在北京、沈阳和海南竞得相关地块，而在9月1日的北京土地争夺战中，除万科外，还有其余3家上市企业，最为引人注目的则为招商地产，去年购地金额仅为13亿元，今年的购地金额已高达108亿元。

底价不低

9月18日，当万科以底价在广州房博会中拿下白云新城住宅用地后，底价是否触及底部，却也成为业内探讨的内容之一。

据悉，万科此举拿下的土地面积为24052平方米，建筑面积达93803平方米，挂牌起始价为12.697亿元，折合楼面地价为1.35万元/平方米，堪称历来底价最高的地块。

对此，合富辉煌首席分析师黎文江向时代周报记者表示：“底价不低，还比以前高多了，那块地周边的房价目前才2万多元/平方米，就已经是1.35万元/平方米的底价了。政府提高了底价，起拍价很高了，现在的底价已经基本等于当初的成交价格。”

今年年初，绿地于嘉定区以3.13亿元取得土地，成交楼板价仅为4533元/平方米，有人士认为，此起拍楼板价已较半年前的成交楼板价高出了15%左右。同时近期内浙江嘉兴出让的两块底价土地起始楼板价分别为4890元/平方米及4932元/平方米，而最终成交楼板价格将只比底价高出5元/平方米。

9月5日，苏州13宗地块进行了公开拍卖，其中8宗地块均因只有一家参与竞拍而底价成交，总土地面积约为60.46万平方米，成交总额为12.5058亿元。而当地知情业内人士则对媒体表示：“这个价格并不便宜。”

“土地价格底部有可能会形成，但这个底部要打引号的，因为如广州的很多土地采取的都是勾地制，这是不会公布价格的，它只是开发商和政府谈的结果，所以这个‘底’到底是多少，现在没人能判断，现在还不能说完全是底价，有些项目只是谈的结果，并不一定是底价，但是底部在年底出现。”黄韬对时代周报记者称。

个人拍地频现 温州资本转战土地市场

本报记者 姜燕 发自上海

9月7日，上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得，其中，周旭东被传为温州乐清商人。而8月，4个来自温州永嘉县，在上海经商多年的温州商人也以自然人身份拍得嘉定一商住地块。

近期，不仅是温州资本，各地市场个人拍地行为频现。多位业内人士在接受时代周报记者采访时均认为，土地市场遇冷，楼市投资受限，个人拍地抵御通胀达到保值增值的案例将会越来越多，但隐藏的风险也不容忽视。

个人拿地比企业更简单

在对楼市继续投资受到限制后，温州资本开始进入土地市场。9月7日，上海浦东新区高东集镇13-2商业地块被上海景尚投资有限公司和两个自然人周旭东、周翊芯以8100万元联合竞得，溢价率67.46%，楼板价1.15万元/平方米，其中，周旭东被传为温州乐清商人。

而8月25日，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得了上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。上述四名自然人都来自温州永嘉县，是在上海经商多年的温州商人。

事实上，温州资本日前频繁出现在土地市场，可以向前追溯。2009年60号公告中的上海松江大学城商务广场S4号地块，被11名个人买家联合以5230万元摘得，余正可的名字就出现其中。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示，温州资本进入土地市场并非个案，面对当前的楼市限购政策，土地投资成为房产投资的“便捷”渠道。另外，由于实体经济发展遭遇一系列困境，温州资本继续寻找资本收益项目，土地投资作为长期保值项目吸引了大量温州资本。

个人拿地在法律上并没有障碍，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

个人拿地比企业拿地更为简单，拿地的个人看到政府发布的土地出让信息后，在国土资源部领取整套出让文件，带好证明身份的材料、缴纳竞买保证金报名参与竞买即可竞拍。

2009年，曾在上海发起成立个人拍地俱乐部的钱生辉告诉时代周报记者，温州资本拿地开始活跃，并不是近一年的事情。很多年前，就有个人拿地，只是不被大家关注，往往有些自然人背后可能依托某个集团或者开发商，包括目前江浙很多民间高利贷也是流向了房产商手里。

“炒房的话，房子卖不出去可以空置。但炒地的话，必须要有人接盘，否则两年不开发就可能被政府收回。因此，很多人拿地都是有选择和有目标的，比如像松江大学城商务广场有可能做酒店、宾馆等。几个人联合拿地，一般是有个牵头人，可能对某个区域比较熟悉，基本上确定了未来的盈利方向，否则一般个人不会轻易进入。”钱生辉说。

被套牢的风险更大

据中国指数研究院提供的数据显示，2011年以来，上海土地市场自然人竞得土地的比例有所增加，共有7幅地块由自然人竞得，基本都出现在下半年，特别是8月以来，有5幅地块由自然人（或自然人参与）竞得。从自然人在上海竞买地块的特点来看，基本以低总价、商业地块为主，总价一般在1亿元左右及以下，土地类型以商住、商办为主，上述7宗地块仅有一宗为纯住宅地块，由上海祝桥新镇投资发展有限公司、李百林、林美增联合竞得，总价5.7亿元，其余均为低总价的商住/商办地块。

与此同时，9月以来，全国133个城市共有19幅地块由自然人竞得。中国指数研究院监测到的数据显示，其中，长三角占有较大比例，有12幅地块，分别为桐庐县（4幅）、苏州（2幅）、上海（2幅），湖州、衢州、绍兴、泰州各1幅，其余7幅地块分别位于中山（2幅），佛山、南昌、莆田、长沙、洛阳各1幅。19幅地块中仅有中山、衢州各一幅纯住宅用地，其余均为商业用地和商住用地。19幅地块也是以低总价为主，仅有6幅地块超过1亿元，其中高于1.5亿元的仅有1幅，其余均在1亿元以下。

韩长吉认为，按照当前利率水平，大量投资者希望通过资本运作达到保值增值效果，从央行9月15日公布的居民投资意愿来看，房地产投资依旧是投资者首选，随着城市化进程的加快，土地保值、增值能力将表现强劲，届时个人拍地案例将逐渐增多。但由于个人投资者的资本运作能力有限，所以一般情况下，个人投资者会对土地地段进行甄选，保持合理的竞拍溢价率，更倾向于选择市场价值较高、容易转售、规模较小的投资项目，以保证投资收益和资金回流周期。

“2009-2010年的土地转售案例中，缺乏开发能力的个人或者皮包公司在获取土地资源后多以转售为主，资本收益维持在15%-30%/年，但目前的土地增值幅度对比2008-2010年的个别一线城市房地产升值幅度（复合增长率每年30%），基本上保持在10%-20%，少于炒房利润。”韩长吉称。

个人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股。但中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉时代周报，自然人买地后，主要有三种运作方式，开发运营获取利润、合作开发作为企业资产及转让收益。

“但在目前市场调控背景下，竞买土地转让来获取收益的可能在少数，更多的是自己开发（背后依托某个企业）和合作开发，合作开发项目可以作为个人的一项重要资产，或运营或抵押。当然，自然人买地有较大的风险，主要是自然人除非背后有企业依托，否则资金链和运作经验欠缺，可能导致市场风险，特别是自然人的低总价商业地块一般档次不会高，而目前大城市低端商业是存在一定风险的。如果是不熟悉地块运营的话，被套牢的风险更大。” 陈延彬提出警告。