尽管惠州本土龙头地产商光耀地产集团有限公司（以下简称“光耀集团”），第一时间否认了“借壳上市”，但控股新都酒店，为其上市之路埋下又一猜想。

10月26日，深圳新都酒店发布公告称，新都酒店实际控制人润旺矿产与光耀集团签署协议，约定以1.35亿元转让其所持的瀚明投资100%股权，以抵扣润旺矿产所欠光耀集团的债务。目前，润旺矿产通过瀚明投资累计持有新都酒店4555.1万股，占总股本的13.8%。交易完成后，光耀集团成为新都酒店实际控制人。

擅长资本运作，不断寻求机会上市的光耀地产，却一路辗转周折。年初，光耀董事长郭耀名高调扬言，2012年上半年要登陆香港资本市场。现又借债权关系将新都酒店收入囊中。是否放弃IPO，从而选择借壳上市，一时让市场难以判断光耀的意图。

资本市场变幻无常，光耀会选择何种方式上市，言之尚早。但不难看出，光耀给此次的冲刺上市加了“双保险”。

“囤壳”还是IPO？

光耀集团收购新都酒店，虽宣称是为进军商务旅游，但市场的第一反应便是借壳。

光耀欲求上市之心已久，买壳也是有“前科”。2009年，光耀集团的前身丛望投资与*ST天目药业大股东现代联合签订重组意向书。

2010年4月2日，天目药业宣布停牌筹划重大事项。但一周后，重组便宣布终止并复牌。天目药业称，该公司计划引进房地产项目，因国家对房地产实施宏观调控等因素，决定终止筹划工作。此后，光耀为追讨借出的4000万元款项，双方最终对簿公堂。法院还因此冻结现代联合所持的*ST天目股份。

而在之前，光耀也曾收购位于广西北海的一家A股上市公司，但终究未能如愿，原因以及这家公司信息均不详。

光耀喜推创意产品，也喜资本运作。据公开资料显示，光耀集团投资领域广泛，除主营房地产开发和销售外，还涉足教育业、物业管理、担保等业务。目前，光耀旗下共有一级控股、参股子公司20 家，二级、三级子公司20家。

三番五次的买壳，光耀都不得要领。今年初，郭耀名高调宣称，该公司上市已经正式提上了议程，计划将在2012年上半年登陆香港H股。6月15日，光耀在香港正式设立光耀集团香港有限公司，被外界视为其上市准备工作的一个突破。

地产评论人士王世泰认为，企业要发展，借助资本运作无可非议。证监会对房地产企业上市的限制一直没有放开，可以说，“光耀选择在香港IPO是一个聪明的做法”。

光耀方面一再向时代周报记者强调，“不会考虑借壳”。但此次收购事宜，也显示出，光耀在选择上市的路径上并未明朗。

有分析人士指出，不排除光耀是趁低“囤壳”。公开信息显示，新都酒店本次股权转让的单价约2.96元每股，与当时市价约5.7元相比，相当于折价约50%拿下，可以说是“相当便宜”。

鉴于目前的房地产调控，短期内光耀注入资产的可能性极低。光耀也对外发出公告称，在未来12个月，没有进一步增持新都酒店的计划，无改变或调整新都酒店主营业务的计划。

“买壳先囤着，为上市做两手准备也是有可能的。”这位人士说道，“光耀只是说未来12个月没变动，没有保证一年后没有变化。基于目前的市场环境，光耀在香港IPO也是前途未卜的。”可以说，“囤壳”和启动H股IPO，对光耀来说，是给其上市上了“双保险”。

上市为解资金之渴

以光耀的发展地位，上市是必然之选。

为在3年内达到上市的目标，光耀地产将2011年的销售额目标定为100亿元。但根据媒体的报道，截至今年上半年，光耀地产的销售额不到20亿元。

时代周报记者向光耀地产相关人士询问，该公司前三季度的销售业绩时，对方表示“没有具体可以公开的数据”。

郭耀名在接受媒体采访时曾表示，惠州市场于光耀的定位是，惠州是光耀的主战场，未来的经营重点仍然在惠州，该块市场业务会占整个集团业务的60%以上。

但作为光耀的主战场的惠州市场，在严厉的房产调控下，情况不容乐观。

惠州新里程策划机构总经理范忠洲向时代周报记者表示：“目前，惠州楼市尚未出现大规模的降价潮，大部分项目价格都相对比较坚挺。从存量情况来看，多数大盘和大企业的项目存量均不大，个别价格较高项目存量略大一些。”他认为，一些降价项目多是因开发商原本预期较高，现在则调低实际的销售价格。另外则是一些项目在前期定价较高，面市后状况不好，后期则主动调整价格。

“光耀的楼盘基本价格多数均保持坚挺，个别项目也进行了价格调整。”范忠洲说道。

一位不愿具名的某开发商惠州公司老总的看法则显得悲观。“惠州目前楼市相比上半年，情况变得更差。惠州一些在推楼盘的价格已经开始出现松动，特别是大亚湾和惠阳的楼盘，降价幅度比较大。惠州一些新项目的开工出现放缓或者停滞的现象，这包括一些大开发商。”这位老总说道。

“光耀在惠州出货压力还是较大的，它的资金多来源于民间借贷。”上述这位房产老总说道，企业发展太快，就会容易出现资金跟不上的问题。光耀寻求上市，说到底是为了解决资金链问题。

光耀的总资产与净资产在3年内翻倍增长。资料显示，2008年至2010年，营业额分别为7.14亿元、17.2亿元及37.53亿元；净利润分别为5412万元、2.76亿元及5.83亿元。

据公开信息，今年光耀在全国同时上马10多个项目，其中有8个是超千亩的大盘，资金需求可见一斑。业内人士普遍认为，光耀要扩大规模，需要大量的资金去支撑。目前只有上市，才能保证其快速扩张的步伐。

“光耀地产的资金链是没什么问题的”，光耀地产有关人士向时代周报记者表示，但对于资金是否紧张不予置评。

隐藏借壳意图

光耀收购新都酒店，除了背后隐藏“借壳”的意图，也为自身转型谋得平台。

作为一家小规模的民营房产开发商，光耀以“另类”创意产品博得市场一席之地。光耀地产珠三角区域总裁李丁在微博还是个活跃分子，常常为找到一些创意项目案例或营销灵感而雀跃。对同行人的建议，更是表现出虚心学习的姿态。

“据我的观察，光耀自身在努力地做准备，包括产品、营销等方面。无论上市与否，这对企业本身修炼‘内功’也是有好处的。但最终能否成功，最终还是要看市场。”王世泰评价，光耀是一家很另类的企业，产品很有特色，营销手段、楼盘广告语常让同行耳目一新，同时很容易击中消费者的内心需求。

迄今为止，光耀已经逐渐形成多个产品线，如“光耀荷兰水乡”、“光耀城先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鸟度假地”等知名度较高的项目品牌，曾在区域市场取得较为强势的业绩。

近年，光耀地产不满足于南方一隅的发展，围绕珠三角、长三角以及环渤海三大经济圈的主流城市迅速展开布局，主要以品牌项目的产品线形式扩展。目前，已公开的土地储备超800万平方米。

在严厉的房地产调控下，众多开发商都已走在转型或谋求转型的路上。控股新都酒店，成为光耀转型的一个契机，让其进入商务旅游领域。

此次收购新都酒店，光耀方面向时代周报记者表示，主要是看中新都酒店在酒店管理方面的经验，未来公司将开发酒店产品。“全球候鸟度假地”在惠东的成功样本，目前已经在威海成功复制。未来，“全球候鸟度假地”也将以产品线在其他城市延展，其中酒店产品需要酒店运营管理经验。新都酒店是深圳“老字号”，有着20多年的酒店经营管理经验，两者能发挥强强联合的作用。

有投资人士分析，光耀进军商务旅游地产，是在为上市增加筹码。毕竟住宅地产的发展空间已逐渐被压缩，地产企业都在寻求新的符合自身发展的领域。