宝钢股份日前公告称，拟向控股股东宝钢集团出售不锈钢、特钢事业部相关资产，预计涉及资产的账面价值将不超过公司最近一期经审计的总资产的20%，公司将聘请中介机构对上述资产进行评估，进一步细化资产出售方案。曾是2005年其增发募资向后者收购的核心项目之一，如今却又要出售。有分析人士认为，该项资产剥离负面多于正面，如处置不当或造成巨额隐性损失。

拟出售土地资产涉嫌贱卖

对于宝钢股份拟将不锈钢、特殊钢两个事业部出售给控股股东宝钢集团一事，不少投资者担心在转让过程中，两个事业部的土地资产恐被按原收购价剥离或少量溢价剥离，导致上市公司资产隐性流失。带着这一问题，本报记者实地走访了两个事业部目前所在区域，并采访地产界相关人士，力图尽可能客观、准确地还原宝钢股份目前持有的这两块土地资产的真实价值。

两厂面积近7平方公里

宝钢不锈钢事业部位于上海宝山区长江路，前身为上海钢铁一厂，占地面积3.43平方公里;而宝钢特钢事业部位于同济路，前身为上海钢铁五厂，占地面积3.49平方公里。两厂占地面积将近7平方公里。1998年11月，两厂经过重组，成为宝钢下属企业。

记者实地走访发现，除了土地面积可观，两块地皮的地理位置亦相当理想。特钢事业部厂址紧靠上海轨道交通三号线，水产路及宝杨路等轨交站点近在咫尺。而不锈钢事业部虽然离轨交线较远，但却更接近上海市中心区。记者试图进入厂区采访，但遭到保安拦截无法成行。

戴德梁行工业部华东区主管董事苏智渊在接受记者采访时表示，由于工业用地价格受到准入行业、地域、上市时间等外界制约因素较多，因而在挂牌入市前很难精确计算具体地块的价值与价格。从戴德梁行近期成交看，近期上海工业用地成交主要是奉贤、临港新城等偏远区域，均价约为每亩50万元。根据经验，工业发展成熟、土地稀缺的宝山区工业用地均价可达到上述区域的两倍，而黄金地段的价格还会更高。若以此计算，宝钢股份拥有的这两块土地保底价值当在100亿元人民币以上。

地皮开发价值逾500亿

以上所说的保底价值，是将这两块土地继续作为工业用地计算的;而一旦宝钢工厂搬离，土地“退二进三”进行开发，那么其价值或许将翻上数倍。

记者采访的多位地产分析师一致认为，这两块土地的商业开发价值非常高。以宝钢特钢事业部为例，摊开宝山区地图不难发现，上海轨交三号线从淞滨路站一直到友谊路站三段区间，正是宝山工业区与居民区的分野。同济路(上海轨交三号线在此段正位于同济路上方)西侧为工业区，而宝钢特钢事业部占据了最靠近轨交线的大部分黄金地段;同济路东侧则是人口密集区，有着众多的居民区、商业设施，以及宝山区图书馆、宝山体育中心等公共设施。

“相比上海其他中心城区，宝山区的商业地产开发相对落后，潜力很大。最近一段时间，沃尔玛、宜家、万达商业广场等大鳄都已经或准备在宝山开设网点，会带动宝山整体的商业开发力度。”一位上海地产分析师向记者表示，与香港等城市一样，上海的商业地产开发同样是依轨交站点布线。宝钢特钢事业部土地以轨交线为长边，呈近似长方形的形状，更兼有面积大、靠近人口密集区的优势，是商业+住宅综合物业开发的黄金宝地。

而宝钢不锈钢事业部周围亦有多个住宅小区分布，开发潜力巨大。

中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，根据目前的法规，这两块地皮如若进行土地开发，业主企业有选择作为土地开发的主体，或取得动迁补偿。根据中房信的监测数据，2011年宝山区土地成交均价在每平方米5000至10000元之间。取其中位数计算，宝钢股份目前拥有的这两块地皮价值将超过500亿元人民币。即使减去企业需要补缴的土地出让金，仍是一笔相当可观的资产。

如果选择动迁补偿，有分析师指出，上海目前企业搬迁的补偿标准至少在每平方米3500元以上，则两块地皮的补偿金也将达到250亿元。“作为大型国企，又是重工业，补偿金只会高不会低。”这位分析师这样向记者表示。

公司公告会有交代

针对土地资源恐被廉价出售，导致上市公司宝钢股份资产可能出现隐性流失几百亿的问题，记者电话采访了宝钢集团董事会秘书王力。王力称，在转让结果正式公布之前，不便公布土地资源等相关信息。“请等待宝钢股份的正式公告，其中对土地资源问题会有所交代。”王力这样告诉记者。

剥离主业收购副业惹争议

宝钢股份近日5.4亿摘牌集团汽车零部件板块。此前向集团出售不锈钢、特钢资产，接着购买集团汽车零部件资产，谁主谁次可以说一目了然。虽然宝钢股份出售钢铁资产尚未实施，但接连两起关联交易却给人一种弃主从副的感觉。值得注意的是，已完成交易的购买集团所属汽车零部件资产，5.41亿元的收购价在外人看来并“不便宜”。

5.41亿收购汽车零部件“不便宜”

宝钢股份日前公告称，公司子公司宝钢国际以5.41亿元的价格收购宝钢集团所属的汽车零部件资产。对于这一收购价格，多位市场人士均表示，相对于宝钢股份目前二级市场估值水平，此次收购“不便宜”。

公告显示，宝钢股份此次收购的资产包括上海宝钢车轮有限公司、烟台宝钢车轮有限公司、上海宝钢热冲压零部件有限公司和上海宝钢液压成形零部件有限公司。4家公司合计经审计的净资产约5亿元，评估价值约5.4亿，增值率达到7.83%。其中，上海车轮增值率为11.33%，烟台车轮为0.80%，热冲压公司4.18%，热压成形公司7.09%。经过简单测算可知，此次所收购汽车零部件资产的市净率为1.08倍，市盈率为33.14倍，而昨日宝钢股份市净率仅为0.85倍，市盈率为10.70倍。大部分的收购价格都高于股份公司目前二级市场的估值水平。

此次交易预案还显示，拟收购的4家公司中，烟台车轮还尚未投产，2010年净利润约为-127万元;热冲压公司于2010年末投产，2010年净利润6.3万元;而实际上这两家公司的净利润中还包括较大比例的非经常性损益，如热冲压2010年收到营业外收入141.51万元;液压成形2010年收到营业外收入173.36万元。“收购资产的价值评估增值并不显著，但是跟宝钢股份目前在二级市场的水平比，这次的收购价格就显得不便宜了。”长江证券钢铁分析师刘元瑞表示。从市盈率角度看，由于在建产能尚未完全释放，市盈率水平略微偏高。