租房时代或开启 万亿市场尤可期

近年来，中大城市的新市民日益增加，在“高不可攀”的房价压力下，住房租赁需求变得越来越旺盛。为了更好地解决大家的租房问题，九部委发文要求各地要加大对住房租赁企业的金融支持力度，并选取了广州、深圳、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，住房租赁市场迎来巨大的发展空间。据链家研究院报告，2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元，预计2020年和2025年将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。此外，在联合发文的九部委中，中国证监会也在其中，这也说明住房租赁产业将获得资本市场的支持。

上周，广州政府官网率先发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，新政内容涉及之广，政策力度之强，犹如一颗重磅炸弹，让广州房地产市场炸开了锅，里面提到的“租购同权”更是引发了市场热议。此后，有关住房租赁市场发展的文件接连发布，该事件在迅速成为舆论焦点的同时，也给资本市场带来了联动效应。众多“住房租赁概念股”均在该事件中受益，于短期内出现较为明显的拉升。

以世联行（002285）为例，该股在自7月18日以来的7个交易日（7.18-7.26）里实现了超35%的涨幅。据悉，世联行作为住房租赁概念股，旗下的长租公寓品牌为红璞公寓，目前主要在广州、武汉、杭州等地开展业务，这些城市恰好也位于上述12个试点城市之列，所以“住房租赁”事件对世联行来说无疑是一个利好消息。下面，笔者将从基本面的角度为大家分析一下世联行这家公司的行业地位、经营状况以及成长性等各方面的情况，以帮助大家更好地了解该公司。

境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商

深圳世联行地产顾问股份有限公司成立于1993年，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，主要从事房地产顾问咨询、代理销售、资产服务和金融服务。服务内容包括：土地政策建议、土地竞投策略、土地出让策略、物业项目开发策略及促成租赁交易等。世联行目前拥有71家分支机构，服务遍布全球19个国家及中国172个城市。

资料来源：同花顺

（一）公司股价走势

数据来源：同花顺

笔者截取了世联行2017年以来的K线走势图，在图中我们可以看出今年以来世联行的走势大致处在震荡区间，但在广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》次日（7月18日）受益于市场联动开始上涨并在后几个交易日出现大幅拉升，短短七个交易日就已经实现了36.03%的涨幅,7月26日更是强势涨停【2017年7月17日（收盘价7.55元）-2017年7月26日（收盘价10.27元）】。

（二）行业地位

数据来源：同花顺

通过查询同花顺软件中个股资料的行业排名，笔者得知世联行在同行业的129家公司中，每股收益排名第49、每股净资产排名第101、每股现金流排名第77且为负数、净利润排名第48、营业收入排名第35、总资产排名第88、净资产收益率排名第37、股东权益比排名第13、销售毛利率排名第91、总股本排名第38，总体来看处于行业中等水平。据了解，近三个月该公司股票受市场的关注度高于同行业其他近120家公司，排名第11。

（三）公司经营分析

数据来源：同花顺

上图为世联行2016年度的主营业务构成。通过阅读世联行2016年年度报表，我们可知该公司在去年实现了62.70亿元的营业收入，同比增长33.10%；经营活动产生的现金流量净额为22.94亿元，同比增长409.17%；基本每股收益为0.37元，同比增长37.04%；加权平均净资产收益率为19.47%，同比提升1.8个百分点；公司年末总资产为77.84亿元，较上年末增长5.22%；归属上市公司股东的净资产为41.89亿元，较上年末增长18.00%。在上述数据中，就同期业绩来看，世联行2016年的业绩相较于上一年有所增长，经营状况良好。

据悉，2016年为公司祥云战略落地的第三年，经过前两年的成长，其互联网+等新业务已经发展成熟进入了快速增长的阶段，长租公寓、社区管家等新业务也落地开始展开工作。不仅如此，新业务的发展势头还十分迅猛，营收占比从三年前的27%提升至现在的50%左右，这说明公司在夯实传统业务的同时也不忘顺应行业趋势，开拓创新，发展战略明确。此外，笔者前面提到的红璞公寓在2016年签约超2万间，2017年公司则将目标提升至10万间。世联行董事长陈劲松在谈及长租公寓业务时也表示，当前仍处于区域探索期和碎片整合期。在这个未来的“万亿级市场”，红璞的目标是签约100万间。笔者相信，在现在的政策利好下，世联行实现这一目标是可以期待的。

（四）成长性分析

数据来源：同花顺

截止2017年7月26日，在最近的6个月内共有15家机构对世联行进行了2017年度业绩预测且态度乐观，预测其在后两年能继续维持逐年上升的态势，实现稳定增长，成长性可期。在近6个月的评级报告中，世联行19次被评为“买入”，5次被评为“增持”，也可见行业内对其还是较为看好的。

近年来，房地产中介服务行业的发展空间日渐扩大，世联行作为一家地产顾问代理公司，有着较强的品牌优势和规模优势，加上公司这两年致力于创新业务且效果显著，在行业内还是具备较强竞争力的。此外，本次广州政策对租赁行业的定位大大提升，鼓励了租赁行业的发展，世联行及其旗下的红璞公寓将充分受益，新政下孕育着巨大的机遇，世联行未来成长可期。

当前租赁板块对业绩贡献有限

通过对该公司经营业绩的梳理，笔者发现其股价上涨更多是由于资金对未来的预期，当前住房租赁版块对业绩的贡献额度还是相对有限的。据公司7月15日发布的2017年半年度业绩预告修正公告显示，世联行将今年上半年业绩预增幅度由原来的0%-30%上调为30%-50%，预计盈利由原来的20274.10万元-26356.33万元上调到26356.33万元-30411.15万元。公司方面表示导致业绩预测发生变动的主要原因是公司互联网+业务发展迅速，金融业务业绩好于预期。

由于近期世联行的股票在资金方面受到了市场的广泛关注，加上长租公寓业务正在迎来一个良好的政策环境，多头势力目前占据了较为明显的优势。此外，该公司经营状况较为优异，多数机构均认为其具有较高的投资价值。不过在笔者看来，尽管近期该公司股票处在连续上涨的态势中，但是我们要谨记物极必反，概念股的热度可能来得快去得也快，短期内要小心回调，切不可盲目追高。综上，笔者给予深圳世联行地产顾问股份有限公司“正四星”评级。（备注：七禾网研究中心关于某事件对某上市公司影响的评级分为“正五星-负五星”，并不代表对股票涨跌的预测。）

风险提示：投资有风险，本报告仅是个人观点，仅供参考，不构成投资建议。