谈及来福士广场，大家可能都不陌生，作为一个集购物、餐饮、娱乐为一体的生态综合体，来福士已经成为一座城市的地标，吸引着众多消费者。但要问到“来福士”这一品牌是由谁打造的，能回答上来的人也许并不多。今天，笔者就要为大家介绍一下这家总部设在新加坡，并在新加坡交易所上市的亚洲知名大型房地产集团——凯德集团。来福士品牌就是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是其开发者，也是其拥有者和管理者。

亚洲规模最大的房地产集团之一

从1994年的一楼、一隅、寥寥数十人，到现在在48座城市运营超过160个项目，管理资产超过2000亿元人民币，凯德集团的发展速度不可谓不快。作为最早进入中国市场的房地产外企，也是新加坡在华投资最具代表性的标杆企业，经过20年的发展，凯德集团不仅成长为了中国最大的外资房地产开发商，也已经是中国与新加坡经济交往的典范。

据公开数据显示，在过去的五年间（2012年-2016年），凯德集团的营业额整体呈上升趋势，复合增长率达16.74%。在营业额增长的同时，凯德集团的年净利润也保持着较为稳定上升。就2016年来看，凯德集团营业收入同比增长10%，税后净利润增长11.7%。其中营业利润占整个税后利润的72%，增长27.8%。此外，2016年凯德集团在华住宅总销售额为180亿元，相较于2012年的70亿元，年复合增长率高达37%。凯德集团能在如此多变的市场环境下保持持续增长，最关键的就在于其专业的运营管理经验，对各地细分市场的深刻洞察，全球性的视野和联动，多年积累的品牌效应以及成熟的团队。

房地产+金融 打造“轻资产”运营模式

外界对凯德集团的评价是：房地产业潜行的大鳄。事实上，不论从背景、在亚洲发展的规模、产品特色还是行事风格，它都不失为一家极具特色的公司。尽管凯德集团在这几年的发展中并不以规模见长，但其在商业地产运营及资本运营等领域的探索已经远远领先于行业，其“轻资产”的运营模式也成为国内多家房企竞相模仿的对象。

早在2003年，凯德集团就成立了第一支面向中国的私募基金——凯德中国住宅基金，筹集资金0.61亿美元，全部投放于凯德位于中国和北京的项目。时隔两年，凯德集团又成立了凯德中国发展基金，规模达4亿美元，用于发展中国市场的住宅项目。其后，凯德集团又相继成立了新加坡第一支专注于中国内地房地产商业物业的信托基金——凯德商用中国信托以及投资来福士综合项目的来福士中国基金。目前，集团旗下共管理5支房地产投资信托（REITs）和15支私募基金，管理资产总值超过3000亿元人民币。凯德集团注资中国业务的房地产投资信托有2支，资产总值约297亿元人民币。

据业内人士表示，凯德集团持有私募基金有效减少了资金沉淀，帮助其实现了资产的快速周转。此外，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团也充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人。这样不但可以获得不菲的管理收入，还能拓展房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。

解决了资金方面的后顾之忧，凯德集团在中国的发展自然也就走上了快车道。时至今日，凯德集团能够拥有现在的商业规模，很大程度上要归功于其“房地产+金融”的运作模式。

不追涨 工匠精神打造综合体

近年来，楼市的热度一直都在持续升温，各大开发商都处在积极拿地的火热队伍中，上海等一线城市更是成为房企的最爱。本来也应在拿地队伍里的凯德集团，面对火爆的上海土地拍卖却做出了放弃追涨的决定。

我们都知道，在上海拿地是极具战略性意义的，因为上海一块地的影响力可能远远超过偏远的三四线城市的几千亩地。但是在凯德集团看来，一个企业盲目地局限在一个热门区域或者国家追涨拍地并不是一件理性的事。如果在上海拿地困难，可以转向其周边的杭州、宁波等地进行投入，这种全球配置战略的周期性也可使得企业更注重区域的平衡，进而实现稳健的发展。

从土地类型上看，相较于住宅地，凯德更注重综合体地块。综合体策略也是凯德集团在行业竞争中的优势的集中体现。凯德集团擅长在地铁交汇处的地块打造地铁上盖物业的综合体项目，这些综合体不仅能提升所在区域的生活与商务价值，还能优化城市商业结构。此外，拿地后项目开发中的工匠精神也是凯德擅长且被看重的。凯德集团的综合体项目一直蕴含着工匠精神，强调优质的商品才会得到客户的青睐。在凯德集团看来，一家公司要想获得持续的发展，必须得发挥自身的专长和特性，而不能纯粹从价格的角度与别人去竞争。

“强求”质量和收益回报

中国市场竞争激烈，对现在的凯德来说，要想长久地发展下去，规模已经不是最重要的，相对来说更需要“强求”质量和收益回报，更好地利用资源进行整合。“我是希望越做越多，但每年固定增加多少量并不是我考虑的战略，反而怎样能给集团带来更大的回报，将项目质量做得更好才是我们的出发点。”凯德集团中国区首席执行官罗臻毓表示。

“在中国再造一个嘉德置地（凯德集团曾用名）”一直是凯德的战略目标，而其现在也确实已经在中国显示出强者实力。目前，中国已经成为凯德集团最大的市场。数据显示，在凯德集团的经营业绩中，中国收入占比超过五成。

凯德集团近一年股价走势图（代码：C31）

近日，凯德集团也公布了截至今年9月底的第三季度业绩报告。据报告显示，凯德集团2017财年第三季度的净利润同比上涨28.1%至3亿1695万元，营收则同比上升9.7％至15亿零723万元。第三季的每股盈利为7.5分，比去年同期的5.8分稍多，公司经营状况良好。未来20年，中国房地产还有很多机会，作为一家有着几十年经营历史的房企，凯德集团有着丰富的资源、卓越的综合体战略和极强的品牌优势，在行业内具备一定的竞争实力，未来的发展还是值得期待的。

风险提示：投资有风险，本报告仅是个人观点，仅供参考，不构成投资建议。

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